開啟高新又一輪土地調(diào)配，綠城再造生活主場

悅西安 · 發(fā)表于 2024-11-19 10:56:52

城市開發(fā)的進(jìn)程，是多方力量的共同作用。宏觀規(guī)劃和政策落地推動了城市的走向，社會資本和城市運(yùn)營方，則憑借對土地價(jià)值的理解，用形態(tài)各異的空間來填補(bǔ)生活所需，和不同的社會角色，串聯(lián)起城市記憶。

正因如此，土地開發(fā)才能一直牽動著城市的神經(jīng)，像科技四路此次剛剛完成的土拍，就讓業(yè)內(nèi)敏銳捕捉到高新生活元素的新一輪調(diào)配。

新一輪土地調(diào)配下的市場新動向

從落位看，此次土拍的GX3-32-23-1地塊，位于高新區(qū)絲路軟件城科技四路以南，科技五路以西，西三環(huán)以東，總面積28166.4㎡(42.25畝)，規(guī)劃地上總建筑面積約7萬㎡，容積率≤2.5，建筑密度≤20%，綠地率≥35%，折合樓面地價(jià)10473.62元/㎡起，該住宅用地最終由綠城摘得。

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此次出讓地塊示意圖

據(jù)了解，該地塊內(nèi)公建配套將包含社區(qū)服務(wù)站、養(yǎng)老服務(wù)用房、文化活動站、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站等，且建成后需要無償移交給高新區(qū)有關(guān)部門。其實(shí)自該地塊掛牌出讓以來，不論在資方還是市場角度，所引發(fā)的關(guān)注度都格外高。

一方面是高新區(qū)雖然今年有土地持續(xù)出讓，但節(jié)奏相對趨緩，不少開發(fā)商都蓄勢待發(fā)，對每一次土拍都鉚足了勁。尤其在不斷內(nèi)塑產(chǎn)業(yè)、外擴(kuò)空間的背景下，高新區(qū)大批供地都與主城有一定距離，三環(huán)內(nèi)住宅用地更少之又少，科技四路地塊的稀缺性，自然不用多言。

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另一方面，基于人口、產(chǎn)業(yè)、生活配套等因素的共同保證，絲路軟件城不僅可銜接舒適生活圈層，也能輕松到達(dá)城市熱門商業(yè)節(jié)點(diǎn)和公共目的地。

經(jīng)過5年連續(xù)開發(fā)，該地塊周邊已匯聚保利、金泰、天地源、高科、綠城等央企、國企投資，并均有項(xiàng)目交付或在售，保證了板塊內(nèi)長期的人口流入；同時(shí)地塊周邊還存在多個高精尖產(chǎn)業(yè)園區(qū)、儲備商業(yè)用地及大面積生態(tài)綠廊，從容拓寬生活的邊界。

值得注意的是，自今年3月絲路軟件城西側(cè)一宗地塊以樓面價(jià)1.38萬/㎡、14.26%溢價(jià)率被出讓后，此次參與土拍的地塊，是絲路軟件城輻射范圍內(nèi)唯一一塊同款2.5容積率的高質(zhì)素地塊，綠城繼海棠三章后再次重倉進(jìn)入，則進(jìn)一步夯實(shí)了頭部房企的陣營。

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可以說，市場供需關(guān)系的結(jié)構(gòu)性失衡，是造就此次土拍廣受關(guān)注的主因，但反饋在市場端，這不僅是一次稀缺土地與價(jià)值的匹配過程，更是用戶群體對于好產(chǎn)品的期待，和對全新生活方式的向往。

精細(xì)化開發(fā)，補(bǔ)足高價(jià)值缺口

作為西安毫無爭議的經(jīng)濟(jì)發(fā)動機(jī)，高新區(qū)長期在人才聚集、產(chǎn)業(yè)升級、科技創(chuàng)新等領(lǐng)域發(fā)揮著舉足輕重的作用，同時(shí)也受益于資本密度和人口密度，讓高新區(qū)在城市建設(shè)領(lǐng)域，有著極為敏感的嗅覺，和快速的反應(yīng)能力。

我們可以在高新，見到城市天際線的綿延不絕，也可以看到新式建筑和創(chuàng)意空間與在地文化對撞后，激發(fā)的全新生活理念，為十三朝古都的現(xiàn)代面向提供豐富的注解，也讓城市生活的內(nèi)核有了新的邊界。

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在前不久公布的《關(guān)于西安市高新片區(qū)國土空間詳細(xì)規(guī)劃的公示》中，除了明確要打造科技自立自強(qiáng)的原始創(chuàng)新策源地和高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，建設(shè)世界一流高科技園區(qū)之外，西安更是對全齡友好、宜居宜業(yè)等層面提出了新的要求。

比如通過劃分功能單元來細(xì)化區(qū)域發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)，在快速變化的城市場景中，圍繞生活需求，分配人口容量，按照社區(qū)生活圈設(shè)施配置要求，對單元內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施進(jìn)行增補(bǔ)優(yōu)化。

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這些都說明，對于當(dāng)下的高新區(qū)而言，區(qū)域發(fā)展和土地開發(fā)都已步入全新階段，需要對土地空間的價(jià)值進(jìn)行精細(xì)開發(fā)和深度挖掘。所以當(dāng)我們將視線再度聚焦此次綠城高新摘地，就不難發(fā)現(xiàn)，各種城市稀缺資源的共建，正為這片土地營造新的價(jià)值表現(xiàn)。

多層次生態(tài)交融，是這一地塊最顯著的特征。除了北側(cè)已然成型的灃惠綠道，以及東北方向的“高新第二綠軸”皂河生態(tài)綠軸，用綠地空間的交叉營造宜居質(zhì)感外，西側(cè)的西安人才公園也為日常的chill生活提供了出行去處。

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灃惠綠道

除了生活、生產(chǎn)層面的優(yōu)勢，在地塊周邊，不僅有環(huán)普科技產(chǎn)業(yè)園、西安半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)園以及華為西安研究所環(huán)伺，也有絲路軟件城所能提供的多元產(chǎn)業(yè)選擇，稍遠(yuǎn)處還輻射西安比亞迪等大型廠區(qū)，持續(xù)不斷引入高精尖人才。

教育層面的優(yōu)勢，則是為留住人才保證區(qū)域活性提供了基礎(chǔ)。目前在地塊周邊，除了東側(cè)已經(jīng)建成的高新第十四小學(xué)外，還有高新第四完全中學(xué)、高新第一學(xué)校以及高新第十二初級中學(xué)等教育資源環(huán)繞，為家庭成長保駕護(hù)航。

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環(huán)普科技產(chǎn)業(yè)園

但對于更普通的消費(fèi)群體而言，不論是宏觀發(fā)展語境還是微觀城市資源，多方利好的疊加更需要反饋在提升居住幸福度上，所以他們更希望這片土地可以提供超前的生活方式和城市空間，用來回應(yīng)土地應(yīng)有的價(jià)值屬性。

再讀海棠，回歸綠城生活主場

因?yàn)榈貕K屬性的特殊和稀缺，不論是社會資本層面還是消費(fèi)市場層面，都希望在這片土地上看到更新的城市想象，這似乎已經(jīng)成為一種城市層面的期待，而綠城回應(yīng)期待的答案，則是讓海棠再次綻放于高新之上。

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海棠三章及綠城銷售業(yè)績

對于市場來說，近兩年綠城的表現(xiàn)一直很亮眼，不論是“西安超現(xiàn)象級紅盤”海棠三章單一項(xiàng)目的銷售額，還是整體綠城在西安的業(yè)績銷售額，均斬獲了冠軍。

而此次的新項(xiàng)目，是綠城繼海棠三章之后，再度深耕高新并再續(xù)一城熱望的產(chǎn)品。同時(shí)項(xiàng)目也以2.5的低容積率，打造定位舒適首置及功能改善型產(chǎn)品。

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海棠三章·鳳鳴海棠實(shí)拍

這同樣是綠城在高新范圍打造“海棠集群”大IP的初成之作，不僅用承前啟后的身份，肩負(fù)了海棠系作品的口碑以及未來業(yè)績，也讓外界看到了綠城深耕高新的決心，而新項(xiàng)目作為海棠序章的率先入市，也充分拉滿了市場期待值。

其實(shí)對于高新而言，綠城用多個海棠系產(chǎn)品的疊加而共建出的“海棠板塊”，已然成為推動高新片區(qū)有機(jī)更新的單元之一，這也與此前規(guī)劃中提及的單元化提質(zhì)不謀而合，用以點(diǎn)帶面來的手法來促進(jìn)整體區(qū)域面貌、能級的躍遷。

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新地塊與海棠三章位置示意圖

綠城成熟的造城思維和操盤手段，也讓這種單元化更新模式得以在高新快速落地。比如此前綠城在奧體板塊打造的全運(yùn)村，就貫穿了整個奧體板塊從無到有的建設(shè)歷程，用造城和營城的交替，推動西安東北方向城市面貌的一次次迭代。

而將注意力轉(zhuǎn)移到高新片區(qū)后，綠城同樣在用產(chǎn)品的極致迭代，刷新了生活的期待。

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綠城海棠三章內(nèi)部實(shí)拍

比如打開了西安高新核心區(qū)市場大門的海棠三章，帶來的不僅僅是綠城產(chǎn)品在西安市場的深度迭代，更是幫助綠城站穩(wěn)了西安房企TOP1的地位，并讓“綠城海棠”這一獨(dú)一無二的超級IP，成為了生活進(jìn)階的代名詞。

對于綠城而言，在西安所綻放的每一朵海棠，都各具特色但又殊途同歸。從前三章的“三重唐風(fēng)”設(shè)計(jì)，到鳳鳴海棠超2600㎡的專屬會所、創(chuàng)新架空層營造，都展現(xiàn)出綠城海棠對于客群需求的深度研判，以及對“被綠城定義的生活”這一初心的堅(jiān)守。

這背后所代表的，是綠城持續(xù)重倉高新重倉西安的決心，以及營造高端生活方式和持續(xù)向新迭代產(chǎn)品的誠意。當(dāng)然，還有與千萬綠城粉絲共同回饋生活的獨(dú)一份熱愛，讓“獻(xiàn)給城市進(jìn)取者的海棠”，構(gòu)建起城市獨(dú)立的IP印記，重現(xiàn)西安的繁華盛景。

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綠城海棠三章

著名作家卡爾維諾曾說“城市是大的，生活是小的。”也正是小小生活的集合，讓城市成為了人類文明的偉大創(chuàng)造，包羅萬象。

如今，當(dāng)人們討論西安高新的城市生活時(shí)，綠城所營造的獨(dú)特質(zhì)感，早已成為不可繞過的樣板。在可預(yù)見的未來里，綠城海棠的不斷迭代，所要重塑的，不僅是高新片區(qū)的生活片場，更將為西安的城市生活貢獻(xiàn)獨(dú)一無二的想象空間，在城市提質(zhì)的進(jìn)程中綻放異彩。