小寨百盛謝幕，大南門(mén)上位，西安商圈全城爭(zhēng)霸！

夏了夏天

▲西安商圈一覽  制圖/悅西安

由于多中心的城市布局結(jié)構(gòu)，西安組團(tuán)式的商圈已徹底形成，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，商圈建設(shè)取得明顯成效。截止目前，西安分別有鐘樓、小寨、高新、曲江、經(jīng)開(kāi)、西咸、浐灞7個(gè)城市商業(yè)中心，28個(gè)區(qū)域商圈為支撐的商圈發(fā)展布局結(jié)構(gòu)。

2018年，全西安購(gòu)物中心新增供應(yīng)達(dá)到了89.8萬(wàn)m2，多達(dá)11個(gè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，同比大增53.9%，在項(xiàng)目開(kāi)業(yè)和品牌更新的雙輪驅(qū)動(dòng)下，西安各大商圈可謂你方唱罷我登場(chǎng)。

西安大南門(mén)實(shí)現(xiàn)限上零售額105.5億元，一舉超越鐘樓商圈的94.2億元；小寨百盛、西大街百盛、西大街民生紛紛謝幕，過(guò)時(shí)的銷(xiāo)售體質(zhì)加速淘汰；各大商圈項(xiàng)目細(xì)分愈加明顯，社區(qū)型、區(qū)域型、地標(biāo)型一應(yīng)俱全，毫無(wú)疑問(wèn)，在城市發(fā)展多極形態(tài)已經(jīng)定格的情況下，西安各大商圈正在上演“全城爭(zhēng)霸”。

▲制圖/第一太平戴維斯

鐘樓走低

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作為西安人心目中永遠(yuǎn)的中心，曾幾何時(shí)孤獨(dú)求敗，方圓兩公里內(nèi)擠進(jìn)了十幾家百貨、綜合商業(yè)街、綜合超市以及各類(lèi)娛樂(lè)服務(wù)業(yè)態(tài)等，以碾壓性的優(yōu)勢(shì)坐穩(wěn)第一商圈，在過(guò)去，中國(guó)百貨、購(gòu)物中心銷(xiāo)售額TOP50中，常常出現(xiàn)鐘樓開(kāi)元商城及鐘樓世紀(jì)金花上榜。

▲鐘鼓樓廣場(chǎng)夜景/攝影 悅西安

鐘樓商圈的最大優(yōu)勢(shì)在于，其覆蓋了所有細(xì)分市場(chǎng)，所有市場(chǎng)，所有類(lèi)別，所有業(yè)態(tài)。但在2018年，西大街百盛、西大街民生、南大街金花多米諾骨牌般的閉店，東大街繼續(xù)頹勢(shì)，似乎讓鐘樓在這一戰(zhàn)上略顯疲憊，要知道整個(gè)大鐘樓地區(qū)如今已經(jīng)沒(méi)有新的凈地，城市更新緩慢，物業(yè)老舊，幾乎看不到項(xiàng)目翻新或品牌大范圍調(diào)整。短期內(nèi)沒(méi)有新的項(xiàng)目入市，還會(huì)加速商圈走低。

更值得警惕的是，大鐘樓商圈內(nèi)，幾乎所有大型百貨綜合體，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)都在負(fù)增長(zhǎng)、低增長(zhǎng)，有的甚至斷崖式暴跌44%。指標(biāo)級(jí)別的西安鐘樓“八大金剛”，包括鐘樓金花、鐘樓開(kāi)元、鐘樓民生、鐘樓銀泰、鐘樓新世界、西大街百盛、東大街群光、南大街中大國(guó)際，所有項(xiàng)目銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?nèi)�部相加，也敵不過(guò)一個(gè)小寨賽格�？芍^得綜合體，得天下？

▲鐘樓夜景/攝影 悅西安

還有一個(gè)問(wèn)題，如何從本質(zhì)上定義一座城市，那就是城市核心基本面—市中心，但西安從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，是神奇的。一邊城墻內(nèi)建筑體量、高度嚴(yán)格限制；一邊建筑容積率嚴(yán)格把控，注定大鐘樓范圍內(nèi)難以承載市中心商圈全部職能。不過(guò)長(zhǎng)期看，悅君依然看好開(kāi)元、銀泰、群光等項(xiàng)目的走勢(shì)，受西安“網(wǎng)紅”城市營(yíng)銷(xiāo)影響，鐘鼓樓知名度光速提升，鐘樓從商業(yè)中心演變成商旅中心，群光因?yàn)闃I(yè)態(tài)完整承接?xùn)|向商業(yè)外溢。但西大街因地鐵6號(hào)線施工影響，商業(yè)還會(huì)進(jìn)一步受影響。

大南門(mén)上位

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雖然只有短短不到兩公里，但任何人都不能低估城墻、護(hù)城河對(duì)城市的割裂度，所以由南門(mén)王府井、南門(mén)金花、西安SKP、中貿(mào)廣場(chǎng)等構(gòu)成的南門(mén)商圈長(zhǎng)期以往自成一派，也是西安競(jìng)品商圈第一極。

在第一太平戴維斯近期發(fā)布的《中國(guó)零售20城》中，西安憑借不斷增強(qiáng)的宏觀經(jīng)濟(jì)實(shí)力和城市吸引力，奢侈品新店拓展占據(jù)全國(guó)35%，全國(guó)第一，區(qū)域零售消費(fèi)中心地位凸顯，而93%的品牌，全部集中在南門(mén)區(qū)域。2018奢侈品牌新店高度集中在中西部的三座城市，西安，長(zhǎng)沙和重慶，三者合計(jì)占全國(guó)的86%，西安占35%，全國(guó)第一，這使得西安奢侈品平均店輔數(shù)躍升至全國(guó)第五位，僅次于北京，上海，杭州等。

▲CHANEL中西部第2店/攝影 悅西安

不僅如此，南門(mén)商圈還聚集了整個(gè)大西部最多的設(shè)計(jì)師品牌，包括Marc Jacobs、Jimmy Choo、Tom Ford、Alexander McQueen、Paul Smith、Mulberry、Marni等，陣容空前。

▲小雁塔歷史文化片區(qū)效果圖

此外，最新的公開(kāi)信息顯示，小雁塔太古里也已經(jīng)坐實(shí)。頂級(jí)港資開(kāi)發(fā)商背書(shū)，外加2、5號(hào)線雙地鐵接駁，更有小雁塔這個(gè)極具故事性的超級(jí)IP，落成后會(huì)為大南門(mén)-友誼路商圈增加一重要砝碼。屆時(shí)，北向正面PK鐘樓，南向虹吸小寨，西部TOP級(jí)精品型商圈地位進(jìn)一步奠定。

小寨鞏固地位

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小寨商圈的崛起，進(jìn)一步驗(yàn)證了城市多組團(tuán)發(fā)展商圈的必然性，雖說(shuō)小寨商圈的發(fā)展得益于學(xué)生群里和年輕人的集中，但隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展及固有消費(fèi)群體隨著年紀(jì)增長(zhǎng)而增長(zhǎng)的收入，廉價(jià)的服裝店和地?cái)傇缫褵o(wú)法滿(mǎn)足需求，多年發(fā)展至今已有數(shù)家規(guī)模龐大的購(gòu)物中心和百貨。

如今，這里是西安首個(gè)雙地鐵交匯的商圈，大學(xué)生消費(fèi)最多的商圈，網(wǎng)紅品牌最為集中的商圈。當(dāng)然小寨能作為西安第二大商圈，不排除天時(shí)地利人和，知名度高、傳播度廣泛、雙地鐵交匯、品牌調(diào)整迅速等。

▲小寨賽格 MOMOPARK /市儈影像

代表性項(xiàng)目賽格國(guó)際購(gòu)物中心，其單體營(yíng)業(yè)額力壓成都太古里，西安SKP，重慶萬(wàn)象城等項(xiàng)目，常年坐在西部第一的寶座上，近百個(gè)品牌銷(xiāo)售額中國(guó)第一，日均客流量和月均客流量都達(dá)到了西部第一。2018年商圈內(nèi)僅MOMO PARK一個(gè)項(xiàng)目入市，2019沒(méi)有新項(xiàng)目入市，目前僅有華僑城國(guó)際文化中心在建中。

事實(shí)上，商圈缺陷亦十分明顯，業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，以百貨為主的小寨缺乏體驗(yàn)式商業(yè)中心，商圈構(gòu)成單一、結(jié)構(gòu)失衡、布局隨意毫無(wú)規(guī)劃、設(shè)施老土……缺乏競(jìng)爭(zhēng)也是一大問(wèn)題，商圈內(nèi)長(zhǎng)期以來(lái)真正意義商業(yè)綜合體的只有賽格國(guó)際和MOMO PARK，其余項(xiàng)目設(shè)計(jì)老舊，理念保守，要么業(yè)態(tài)單一，要么十分土氣。

由于前期規(guī)劃存在缺失，導(dǎo)致小寨滿(mǎn)是高容積率的筒子樓，城市面貌十分落伍，坊間戲稱(chēng)西安“中軸縣”。隨之而來(lái)的物質(zhì)空間發(fā)展滯后，結(jié)構(gòu)性和功能性衰退以及城市歷史文脈的繼承與保護(hù)等眾多問(wèn)題也都在這里不斷涌現(xiàn)，商圈的進(jìn)一步發(fā)展陷入瓶頸。宏觀范圍來(lái)看，整個(gè)商圈銷(xiāo)售額和商業(yè)面積則被觀音橋、春熙路甩開(kāi)好幾檔。

曲江高手云集

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▲曲江大悅城/攝影 市儈影像

在西安，曲江已成為高品質(zhì)生活的代名詞，平均房?jī)r(jià)一躍成為了西安最高的地區(qū)之一，強(qiáng)大的客流支撐讓大雁塔周?chē)�形成了多家聚集人氣的商業(yè)綜合體，并且與博物館，音樂(lè)廳，美術(shù)館等文化產(chǎn)業(yè)相結(jié)合是最具特色的商業(yè)街區(qū)，結(jié)合“西安年，最中國(guó)”活動(dòng)，如今曲江商圈堪稱(chēng)西安黑馬。

2018年“曲江會(huì)戰(zhàn)”尤為精彩，也是今年最熱門(mén)商圈，沒(méi)有之一。代表項(xiàng)目包括曲江大悅城、曲江創(chuàng)意谷、曲江銀泰城、曲江金鷹、金地廣場(chǎng)等等。在定位全域旅游的曲江新區(qū)，旅游零售也是其背后的強(qiáng)大推力，僅春節(jié)期間接待游客就超過(guò)400萬(wàn)人次，文化+商業(yè)+旅游在這里加速融合發(fā)展。

以大悅城為例，雖然僅開(kāi)業(yè)了半年，日均客流量和月均客流量便穩(wěn)坐西安第2，悅君大膽預(yù)測(cè)其2019全年?duì)I業(yè)額可升至西安前3，堪稱(chēng)西安“大悅城現(xiàn)象”。

▲網(wǎng)紅品牌HOLLISTER/攝影 悅西安

高新穩(wěn)步發(fā)展

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▲高新中大國(guó)際/攝影 市儈影像

西安高新經(jīng)過(guò)了二十余年長(zhǎng)足的發(fā)展如今已變身為優(yōu)勢(shì)盡顯的新城范本，而科技路作為高新最成熟的建成區(qū)向來(lái)就熱鬧非凡，金花金鷹中大三位大神坐陣高新，如今躋身商圈之名。當(dāng)年由于科技路商圈不乏白領(lǐng)、金融、地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)等各中堅(jiān)力量，讓來(lái)自金陵的金鷹百貨將西安第一家店面開(kāi)設(shè)在這里，也讓星巴克在十年之前就將西安首店設(shè)于世紀(jì)金花高新店。后續(xù)的大唐西市、高新中大、高新大都薈也擁有一水兒首進(jìn)西安的品牌，各商業(yè)體相聚不足2公里。

但讓高新人頗為尷尬的是，整個(gè)商圈體系內(nèi)缺乏娛樂(lè)業(yè)態(tài)，在高新萬(wàn)達(dá)開(kāi)業(yè)之前，一度是西安影院數(shù)量最少的區(qū)域，甚至整個(gè)高新區(qū)沒(méi)有一家IMAX影城。作為西安經(jīng)濟(jì)最具活力的區(qū)域，2019年這里并沒(méi)有項(xiàng)目入市，未來(lái)還需要適應(yīng)消費(fèi)群體不斷轉(zhuǎn)型，調(diào)劑，才是商圈業(yè)態(tài)日后生存之道。

經(jīng)開(kāi)

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▲熙地港夜景/攝影 市儈影像

在這場(chǎng)爭(zhēng)霸戰(zhàn)中，經(jīng)開(kāi)商圈發(fā)生兩件大事，熙地港賣(mài)了，大融城開(kāi)了。

2018年駐港央企光大控股旗下不動(dòng)產(chǎn)資管平臺(tái)光大安石，在經(jīng)開(kāi)區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)大融城亮相，在對(duì)商業(yè)設(shè)計(jì)擅長(zhǎng)的物業(yè)方面，大融城將每一個(gè)場(chǎng)景有效關(guān)聯(lián)起來(lái)，達(dá)到空間利用的最大化，尤其是每一個(gè)導(dǎo)視牌出現(xiàn)的位置和光源，都經(jīng)過(guò)精心設(shè)計(jì)。

而“鄰居”的命運(yùn)也發(fā)生了轉(zhuǎn)變。全球購(gòu)物中心行業(yè)翹楚、美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商塔博曼 Taubman Centers將亞洲分公司 Taubman Asia 旗下三家位于韓國(guó)和中國(guó)的購(gòu)物中心 50%的股權(quán)出售給美國(guó)私募投資巨頭 Blackstone黑石集團(tuán)，這其中就包括西安熙地港。熙地港全年業(yè)績(jī)強(qiáng)勁，零售業(yè)績(jī)飆至西安前五，售賣(mài)全年凈租金收入上漲、租戶(hù)坪效上漲、平均每平方英尺租金上漲，充分表明經(jīng)開(kāi)商圈的經(jīng)濟(jì)活力和城市發(fā)展水平正快速提高。

此外悅君獲悉，遠(yuǎn)洋也將在此商圈有所動(dòng)作。

▲西安百貨存量較大/第一太平戴維斯

綜合來(lái)看，2018西安各大商圈爭(zhēng)霸已落下帷幕，有成有敗，不過(guò)，任何一個(gè)商業(yè)發(fā)展周期都有特定的曲線波動(dòng)，而與本地行業(yè)市場(chǎng)有直接關(guān)系的商業(yè)經(jīng)營(yíng)者，誰(shuí)能提前切準(zhǔn)波動(dòng)的點(diǎn)并發(fā)現(xiàn)其中的問(wèn)題所在，誰(shuí)就能先人一步占據(jù)行業(yè)的制高點(diǎn)。

面對(duì)城市產(chǎn)業(yè)和基建不斷向外擴(kuò)展，促使人口和和消費(fèi)伴向外遷徙，集中于城墻內(nèi)的百貨輻射范圍受到明顯擠壓，加之消費(fèi)者的需求日趨多樣化和精細(xì)化，在西安，購(gòu)物中心日益成為主要零售消費(fèi)場(chǎng)所的趨勢(shì)已然無(wú)法阻擋。近三年西安零售市場(chǎng)購(gòu)物中心供應(yīng)量逐年增加，推高全市零售物業(yè)總量，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)驟然加劇且向購(gòu)物中心傾斜，百貨閉店日漸頻繁。

▲言幾又/攝影 市儈影像

今后八年西安預(yù)期新增高標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)達(dá)95萬(wàn)m2，在20座城市中僅次于上海，各大商圈也在加速蛻變。到2020年，西安將建成社會(huì)消費(fèi)品零售總額300億級(jí)的商圈3個(gè)以上，500億級(jí)的商圈1個(gè)以上。

因此，各大商圈內(nèi)商業(yè)必須報(bào)團(tuán)取暖，使得區(qū)域變得更加鮮明、更加銳化、更有辨識(shí)度才能持續(xù)保持吸引力。未來(lái)，市場(chǎng)格局與發(fā)展前景風(fēng)起云涌，西安零售拼圖再添數(shù)塊，浐灞凱德廣場(chǎng)、四海唐人街、首創(chuàng)奧特萊斯、南飛鴻·樂(lè)薈里、中鐵立豐國(guó)際廣場(chǎng)、西咸吾悅廣場(chǎng)、宜家薈聚、遠(yuǎn)洋漫古小鎮(zhèn)、小雁塔太古里... ...這場(chǎng)爭(zhēng)霸戰(zhàn)還將上演更多精彩。

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所以這個(gè)時(shí)候西百原址復(fù)出，能撐多久呢？

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jstef

大曲江商圈？？
商圈個(gè)雞掰

大樹(shù)和小樹(shù)

以后幸福林帶算不算商圈呀

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我叫巴菲特

電信加百盛那一片地給九龍倉(cāng)

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不要ifs，我要太古里

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