避免入坑，淺談大西安房產(chǎn)投資價(jià)值以及各版塊價(jià)值分析

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時(shí)常會瀏覽，但不經(jīng)常發(fā)言。先開門見山，在可見時(shí)間內(nèi)，西安樓市仍舊具有增值潛力和溢價(jià)空間，西安城運(yùn)可謂正當(dāng)時(shí)。


具體來說，西安的樓市有著穩(wěn)定的價(jià)值基礎(chǔ)，西安當(dāng)下各板塊房產(chǎn)投資價(jià)值排序:主城＞＞西咸新區(qū)。直截了當(dāng)?shù)恼f，在只看備案價(jià)不考慮折扣的情況下，相比而言，西咸新區(qū)各新城對比主城區(qū)已經(jīng)完全失去了增值潛力優(yōu)勢，提前透支了房產(chǎn)價(jià)值，有些區(qū)域和有些盤透支現(xiàn)象還相當(dāng)嚴(yán)重，因此現(xiàn)階段主城的溢價(jià)空間要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于西咸新區(qū)。


在主城區(qū)，目前的備案價(jià)可以看作是限價(jià)政策被嚴(yán)格執(zhí)行的結(jié)果，各板塊新房增值潛力排序?yàn)?曲江＝港務(wù)區(qū)＝航天新城＞高新＝二環(huán)周圍板塊＝?jīng)哄保局鞒菂^(qū)其他板塊。

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時(shí)常會瀏覽，但不經(jīng)常發(fā)言。先開門見山，在可見時(shí)間內(nèi)，西安樓市仍舊具有增值潛力和溢價(jià)空間，西安城運(yùn)可謂正當(dāng)時(shí)。

具體來說，西安的樓市有著穩(wěn)定的價(jià)值基礎(chǔ)，西安當(dāng)下各板塊房產(chǎn)投資價(jià)值排序:主城＞＞西咸新區(qū)。直截了當(dāng)?shù)恼f，在只看備案價(jià)不考慮折扣的情況下，相比而言，西咸新區(qū)各新城對比主城區(qū)已經(jīng)完全失去了增值潛力優(yōu)勢，提前透支了房產(chǎn)價(jià)值，有些區(qū)域和有些盤透支現(xiàn)象還相當(dāng)嚴(yán)重，因此現(xiàn)階段主城的溢價(jià)空間要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于西咸新區(qū)。

在主城區(qū)，目前的備案價(jià)可以看作是限價(jià)政策被嚴(yán)格執(zhí)行的結(jié)果，各板塊新房增值潛力排序?yàn)?曲江＝港務(wù)區(qū)＝航天新城＞高新＝二環(huán)周圍板塊＝?jīng)哄保局鞒菂^(qū)其他板塊。



再來說說自己，以及為何會得出以上這個(gè)結(jié)論久。我自己常居外地某一線城市，未到不惑，悅西安論壇也是偶爾來看一看，甚少發(fā)言，但每看一次就基本會把最近的更新看完，看看西安有什么新鮮事發(fā)生了或者又有什么新熱點(diǎn)了。由于上個(gè)月時(shí)間在國外公差了一段時(shí)間，發(fā)現(xiàn)登錄論壇的速度一點(diǎn)也不友好體驗(yàn)太差，也就作罷，這一算下來已經(jīng)有十幾天沒看過論壇的新消息了。這兩天又剛好回到西安，也是借著這個(gè)時(shí)間到處溜達(dá)了一圈，恰逢我表弟在西安買房，就跟著他也是基本轉(zhuǎn)遍了西安的各處樓市熱土，這一趟下來，感慨頗多。

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我發(fā)現(xiàn)將近年末歲尾的這段時(shí)間，西安樓市異常熱鬧。恰好剛才瀏覽到一個(gè)說各個(gè)新區(qū)和開發(fā)區(qū)的帖子，然后一時(shí)興致，就呱唧呱唧了一大堆。突然覺得，既然回復(fù)了這么長的一個(gè)帖子，何不自己開貼，反正作為一個(gè)過來人，把自己看到的想到的發(fā)表出來，沒準(zhǔn)可以為人參考助人為樂。先說說自己在西安的房子吧，總共三套，高新灃惠南路板塊一套100平的的帶指標(biāo)房子無貸款，經(jīng)開市府板塊一套140的小高層父母在居住貸款已清，最后一套是18年在秦漢的蘭池大道入手了一套上疊，有貸款未清。父母這邊，他們分別在雁翔板塊和廣泰板塊各有一套兩居室在外租，他們還有一個(gè)單位分的城北三居室也是在外租。作為一個(gè)生長在西安又從這里走出來的土著，我想我自己對西安以及西安以外的地方包括從外面再來審視西安是怎樣一種感覺這些事情都還是十分了解的。通過最近陪表弟跑盤（二房）也對西安不同板塊有了很多新的看法。 我發(fā)現(xiàn)到了年底，西安主城區(qū)調(diào)控加碼，最近去陪表弟看的幾個(gè)盤的控價(jià)都非常給力，無論是二環(huán)還是高新還是港務(wù)航天曲江，尤其是港務(wù)，因?yàn)閯×慨a(chǎn)業(yè)勾地所以限價(jià)執(zhí)行力度特別好，還有像西二環(huán)，朱宏路二環(huán)內(nèi)這位置萬科備案也就1.5w+，能看到備價(jià)權(quán)限移交之后，限價(jià)政策執(zhí)行力度相當(dāng)?shù)轿�。因此現(xiàn)在的情況是，在比較得力的調(diào)控作用下西安主城區(qū)的新房價(jià)值遠(yuǎn)大于西咸，其實(shí)西咸最好的入手時(shí)間是在18年及以前，我自己本人也是在18年挺進(jìn)了西咸。而西咸在19年下半年開始就已經(jīng)在逐漸透支樓市價(jià)值了。也正因?yàn)檫@個(gè)原因，目前西咸官方已經(jīng)不再公示各樓盤價(jià)格，改由各開發(fā)商自行進(jìn)行公示，這其實(shí)就等于把前段時(shí)間上級下達(dá)的調(diào)控壓力直接甩出去，撇清干系，同時(shí)也不至于讓媒體過度解讀，直接讓市去場承擔(dān)價(jià)格和價(jià)值變化（基本都是只漲不跌）的責(zé)任。單就和表弟一同實(shí)地看過的灃東能金秦漢灃西各新城來看，其實(shí)際成交價(jià)普遍在備案價(jià)基礎(chǔ)上都有很不錯(cuò)的折扣（個(gè)別樓盤沒有折扣），可謂高開低走博足了眼球，尤其個(gè)別來樓盤（就不方便直說名字了)，一些房源折扣可以給到8折。但即便西咸普遍都給在一定折扣的情況下，我看到現(xiàn)實(shí)的還是西咸的房價(jià)仍然透支了未來一定的上漲空間，因?yàn)槲飨棠壳氨旧聿�沒有那么大的市場價(jià)值，大家現(xiàn)在所能得到的都是對未來的期許，期房+過度期許，概念加起了杠桿。

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為什么這么說，首先，大的一方面，我們可以看到，西咸的開發(fā)實(shí)際上就是一種攤大餅行為，是直接在西安繞城之外的土地上再將西安城區(qū)延伸擴(kuò)增，打造所謂的“新中心”。但是，西安沒有攤這個(gè)大餅的硬核本事，無論是人口還是經(jīng)濟(jì)規(guī)模還是虹吸輻射的腹地范圍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是西安的能力可以達(dá)到的，這規(guī)模，即便是北上廣都沒本事把大餅攤到市中心20公里以外的地方，西安更是連提鞋的能力都不配，我沒有半點(diǎn)抹黑西安的意思。實(shí)話實(shí)說，這距離，放在北京就是順義房山，放在上海就是嘉定松山。更何況攤大餅造城模式早已被證明弊端太多，各地都在轉(zhuǎn)型模式轉(zhuǎn)換思路避免再度走攤大餅老路。還有一個(gè)很顯而易見的問題，西咸新區(qū)的面積非常之巨大，跟西安主城區(qū)體量相當(dāng)，但人口規(guī)模也小，而且人口結(jié)構(gòu)也差，人口素質(zhì)偏低，主要都是本地戶籍居民。加之行政上各個(gè)新城和能源金貿(mào)區(qū)又互相相當(dāng)獨(dú)立，各自為政，這就使得原本就薄弱的新區(qū)無法集中精力把有限的資源集合起來去集中打造，所以導(dǎo)致新區(qū)的建設(shè)也是這里點(diǎn)綴一下，那里點(diǎn)綴一下，到處撒芝麻，處處都不強(qiáng)。還有一個(gè)很大的詬病是西咸新區(qū)是兩套班子在搞，一區(qū)二主，行政效率自然大打折扣。以上這些因素，導(dǎo)致了西咸新區(qū)根本不適合走搞大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)的路線。

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下面繼續(xù)細(xì)分，說一下西咸的幾個(gè)新城和直管區(qū)，重點(diǎn)說一下灃東新城，其他幾個(gè)新城其實(shí)完全可以參考灃東新城來做比較。灃東有兩個(gè)重點(diǎn)規(guī)劃板塊，科統(tǒng)和昆明池/鎬京遺址板塊。仔細(xì)翻閱了灃東新城的各種規(guī)劃和土地控規(guī)，所有可見核心都是“建設(shè)國際化大都市主城功能新區(qū)，打造國際生態(tài)田園都市”，其主要產(chǎn)業(yè)就是房地產(chǎn)/蓋樓+文旅基建。唯一和產(chǎn)業(yè)能沾點(diǎn)邊的科統(tǒng)，詳細(xì)觀摩過各種規(guī)劃資料之后發(fā)現(xiàn)純粹也沒什么正兒八經(jīng)的產(chǎn)業(yè)，什么科技統(tǒng)籌，說半天都不知道自己在統(tǒng)籌什么，所有規(guī)劃基本清一色都是空話，沒有任何可操作性和落地性。不要給我說什么501/498的，這就是純純的地產(chǎn)行為，像綠地這種蓋寫字樓跟企業(yè)自己蓋總部大樓完全兩碼事，前者是純粹的商業(yè)房地產(chǎn)行為，頂多也就是打造了一個(gè)城市地標(biāo)建筑，跟所謂的產(chǎn)業(yè)完全不搭邊。再說說昆明池及鎬京板塊，如果后期這個(gè)片區(qū)能把生態(tài)以及遺址打造起來的話，還是具有極高人居價(jià)值的，但由于位置偏離核心城區(qū)的，這個(gè)板塊只能承接地緣客戶，所以無法扛鼎全市。

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順便查了查灃東今年的經(jīng)濟(jì)情況，70萬左右的人口規(guī)模，今年前三季才區(qū)區(qū)GDP90億+，并且增速在西安還特別靠后，人均gdp更是沒法看，我在想你拿什么追趕超越?嘴巴嗎？對數(shù)據(jù)沒概念的人我給你舉個(gè)例子，不說高新經(jīng)開這種地方了，也不說任何開發(fā)區(qū)了，就比一下經(jīng)濟(jì)發(fā)展不算占優(yōu)勢的行政區(qū)，就隨便一個(gè)行政區(qū)，比如蓮湖，比如灞橋，也是差不多的人口，四五百，五六百億的經(jīng)濟(jì)總量啊，差了五六倍!!!我只能說灃東這地方往后撐死也就一低配版曲江，前提是還要在能搞起來的情況下。不要杠什么灃東離西安近，挨著主城尤其是挨著高新可以接收高新外溢之類的話，對不起，高新區(qū)2200億的GDP沒有一分錢是多余的沒有一分錢需要外溢。就西安虹吸輻射型的發(fā)展模式來說，產(chǎn)業(yè)這塊，根本沒什么外溢一說，高新自己都不夠吃，要不然西郊雁塔長安早就外溢了，還能輪到灃東?還用高新自己吃這些地方的地盤?這說法就跟北京給河北外溢一樣搞笑。想要高新的產(chǎn)業(yè)給你外溢只有一種可能，除非割地割到高新區(qū)去。所以說在這種發(fā)展模式下唯一能外溢的就是置業(yè)需求，也就是說房地產(chǎn)能承接一點(diǎn)利好，別的就算了。

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再簡單說一下能源金貿(mào)區(qū)，能源金貿(mào)區(qū)首先定位規(guī)格不一樣，管委會直管，也有產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，單目前的定位和規(guī)劃其實(shí)就是個(gè)CBD模式，打造一個(gè)以能源金融產(chǎn)業(yè)為重心的中央商務(wù)中心，著重發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，但目前來說其實(shí)現(xiàn)狀極其骨感，除了立起來了一些空著的辦公樓以外，像樣的總部還沒落一兩個(gè)。最尷尬的地方就是外企私企及相關(guān)企業(yè)這塊被高新截胡了，央企國企及相關(guān)企業(yè)這塊被港務(wù)區(qū)截了個(gè)大胡（如果有如果的話，真的適合落到能金)，加之經(jīng)開再分流了一部分，所以能金現(xiàn)狀很慘，還在砸地招企狀態(tài)，這個(gè)萎靡狀態(tài)還要持續(xù)多久不得而知，現(xiàn)在唯一能做的可能就是再盡量蓋樓，能蓋一座是一座，筑巢引鳳終有時(shí)吧。除此之外，能金區(qū)再無其他清晰定位和規(guī)劃，可謂是現(xiàn)狀很慘。能金的規(guī)劃雖然不算很硬核而且落地又非常地慢，但是拉長線（非常長，一時(shí)半會也說不準(zhǔn)）完全可以等，因?yàn)楫吘故俏飨痰暮耍�改善大平層的備案價(jià)格目前也就是擦著2w的邊，在實(shí)際成交還有折扣出現(xiàn)的情況下，并沒有像灃東那樣純粹離譜特別多。其實(shí)灃東的房價(jià)支撐除了非常依賴高新的置業(yè)需求外溢以外，能金是否可以做起來對灃東樓市影響也非常大。

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再簡單說兩句灃西，灃西是有明確產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的一個(gè)新城（言下之意并不是灃東的房地產(chǎn)支柱型或能金的半個(gè)房地產(chǎn)支柱型)，但是所謂的硬科技這東西落地兌現(xiàn)會更為漫長，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向性不夠精細(xì)言外之意書面泛泛的東西太多，可操作性不強(qiáng)。

秦漢（西邊偏離西安的部分有制造業(yè)引進(jìn)，但于房產(chǎn)市場無太多意義)其實(shí)非常類似于灃東，涇河的話沒有什么主心骨，說來說去還是房地產(chǎn)。

所以，細(xì)數(shù)一番，5個(gè)新城+1個(gè)直管區(qū)，4個(gè)半靠房地產(chǎn)支撐，1個(gè)半有明確產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，但落地堪憂。