各地首套房貸利率下調(diào)，會(huì)是西安樓市松綁信號(hào)嗎？

悅西安 · 發(fā)表于 2022-5-25 11:25:06

對(duì)于不少都市打工人來(lái)說(shuō)，能用努力換來(lái)一套屬于自己的房子已經(jīng)成了人生目標(biāo)，但巨額房貸往往讓人倍感焦慮，甚至?xí)蔀橐粋€(gè)家庭六個(gè)錢(qián)包的長(zhǎng)久負(fù)擔(dān)，也正是因?yàn)榕c日常生活息息相關(guān)，所以房市、房貸等方面的動(dòng)向也一直備受大眾關(guān)注。

近幾年來(lái)，調(diào)控房?jī)r(jià)、房貸的政策不斷，不論是對(duì)房住不炒政策的堅(jiān)持還是優(yōu)化剛需購(gòu)房條件，都是在營(yíng)造一個(gè)更健康有序的房產(chǎn)交易市場(chǎng)。而近日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知降低首套房貸利率下限，用此來(lái)刺激房產(chǎn)市場(chǎng)，釋放了什么信號(hào)？

房貸降了，帶來(lái)了什么？

在此次發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》中，明確強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

具體的落地政策有兩點(diǎn)：一是對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

二是在全國(guó)統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

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首套房貸利率下限調(diào)整通知

這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，最直觀的受益就是利息支出的減少，降低了其置業(yè)成本。

按照五年期LPR（貸款基礎(chǔ)利率）的4.6%計(jì)算，首套房貸利率最低可以達(dá)到4.4%。如果貸款100萬(wàn)元30年期，選擇等額本息的方式償還，調(diào)整前最低需要支付利息款為84.55萬(wàn)元，而調(diào)整后最低需要支付利息款為80.27萬(wàn)元，利息支出減少4萬(wàn)余元。

除了對(duì)購(gòu)房者帶來(lái)利好之外，此次全國(guó)統(tǒng)一調(diào)整首套房貸利率下限，也是在進(jìn)一步打開(kāi)各地下調(diào)房貸利率的空間，刺激更多人的置業(yè)意愿，給正處于遇冷期的房地產(chǎn)吹來(lái)一陣暖風(fēng)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的信息來(lái)看，2022年1月到4月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為39768萬(wàn)平方米，同比下降20.9%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降了25.4%。而商品房銷(xiāo)售額為37789億元，同比下降29.5%，其中住宅銷(xiāo)售額下降32.2%。

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全國(guó)商品房銷(xiāo)售情況

另外，《通知》中并未對(duì)二套房房貸利率做出改變，但已經(jīng)有很多地區(qū)降低了二套房的購(gòu)買(mǎi)要求，并且在貸款利率上做出了相應(yīng)降低，這也說(shuō)明現(xiàn)未來(lái)在二套房貸利率上，還有可以降低的空間，改善性購(gòu)房者或許也可以享受到政策紅利。

而經(jīng)由此番政策變動(dòng)后，全國(guó)范圍內(nèi)房市再松綁的信號(hào)已經(jīng)十分明顯。

百城房市相繼松綁

早在此次政策調(diào)整之前，全國(guó)范圍內(nèi)的樓市就已經(jīng)有了明顯的松綁跡象，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)百城優(yōu)化調(diào)整地產(chǎn)政策200余次，4月之后力度和節(jié)奏明顯加大。

而且對(duì)各地的政策進(jìn)行比對(duì)可以發(fā)現(xiàn)，大部分地區(qū)的調(diào)控舉措主要還是集中在放款限購(gòu)、降低首付比例等幾個(gè)方面。

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廣州CBD

比如東莞在前幾日公布的“莞七條”中，就對(duì)于符合國(guó)家生育政策生育二胎或三胎的居民家庭，允許在東莞市新增購(gòu)買(mǎi)一套商品住房，其中非東莞市戶(hù)籍居民家庭需提供購(gòu)房之日前3年內(nèi)在東莞市累計(jì)繳納24個(gè)月以上社�；騻€(gè)稅證明。

同樣將購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策和生育政策捆綁在一起的，還有南京、杭州、蘭州、達(dá)州、無(wú)錫等多個(gè)城市，廣州也在近期公開(kāi)征求意見(jiàn)，對(duì)于符合法律法規(guī)規(guī)定的三孩家庭，購(gòu)買(mǎi)首套自住房、首次申請(qǐng)公積金貸款且符合貸款條件的家庭，可適當(dāng)調(diào)高可貸款額度。

另外，自今年以來(lái)自貢、鄭州、福州、秦皇島、南京、杭州、晉江等地也逐漸放寬了限購(gòu)政策；寧波、福州、重慶、佛山、昆明、蘭州、連云港等城市則降低了購(gòu)房首付的比例。

除了這幾個(gè)方面的主要舉措之外，也有城市“另辟蹊徑”。

長(zhǎng)沙在近日公布，存量房供做租賃住房將不納入家庭住房套數(shù)總計(jì)，將以此提高存量房源利用率，穩(wěn)定住房租賃市場(chǎng)并促進(jìn)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)。

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當(dāng)然，太原的“樓市36條”則更顯強(qiáng)勢(shì)，不僅首套房首付比例下調(diào)至20％，減免契稅，且無(wú)需再提供落戶(hù)、社保、納稅等相關(guān)證明，而對(duì)不同人才還給予不同的購(gòu)房補(bǔ)貼，最高一次性20萬(wàn)元人才補(bǔ)貼。區(qū)域更廣泛，山西中部城市群享受同等住房支持政策（太原、晉中、忻州、陽(yáng)泉、呂梁）。

不難看出，包括此次調(diào)整房貸利率在內(nèi)，這些舉措都指向一處：想通過(guò)優(yōu)化和放寬購(gòu)房政策，來(lái)刺激出更多的購(gòu)房需求進(jìn)而拉動(dòng)房市交易，提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心。

但是從以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)不會(huì)一夜之間回暖，并且目前多地疫情反復(fù)，再加之很多地區(qū)政策才落地不久，短期內(nèi)還不能給房產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)十分明顯的效果，這也意味著短時(shí)間內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)繼續(xù)處于深度調(diào)整階段，隨著金融和政策的同時(shí)助推，未來(lái)的樓市也有望走出目前的局面。

而對(duì)于沉寂了一段時(shí)間的西安樓市來(lái)說(shuō)，同樣在期待更好的市場(chǎng)局面。

西安樓市會(huì)不會(huì)”松綁“

那么，目前西安樓市是否到了可以松綁的階段？

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西安高新攝影©悅西安

其一，市場(chǎng)供應(yīng)方面。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，在供需關(guān)系上來(lái)看，1-4月西安房市相比去年有所回落，尤其是進(jìn)入4月后，受疫情反復(fù)影響，樓市的供應(yīng)節(jié)奏趨于緩慢。

這主要是因?yàn)椋?/font>4月西安商品住宅市場(chǎng)推盤(pán)數(shù)量持續(xù)回落。具體來(lái)看，2022年1-4月西安限購(gòu)區(qū)域中共有49個(gè)項(xiàng)目，14462套房源入市登記，較去年同期相比房源數(shù)量下降了18.7%。在一季度沒(méi)什么大動(dòng)作的開(kāi)發(fā)商們，已經(jīng)開(kāi)始預(yù)備沖刺二季度的房產(chǎn)市場(chǎng)。

其次是市場(chǎng)活力方面�，F(xiàn)階段西安整體的二手房和新房市場(chǎng)都處于相對(duì)平淡的階段，市場(chǎng)活力也相對(duì)較低。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年4月西安新建商品住宅價(jià)格同比上漲5.2%，環(huán)比上漲0.2%，相比三月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，已經(jīng)觸及西安新房?jī)r(jià)格單月環(huán)比漲幅的冰點(diǎn)。而二手房方面，4月西安的二手住宅價(jià)格同比上漲了1.8%，環(huán)比下降0.1%。

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4月新房（上）及二手房（下）銷(xiāo)售情況

最后是貸款利率，5月初西安市場(chǎng)包括中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行在內(nèi)的主流銀行，針對(duì)房貸利率首套最低執(zhí)行5.15%-5.2%，二套最低執(zhí)行5.35%-5.4%。

另外長(zhǎng)安銀行執(zhí)行首套利率4.9%，二套利率5.4%，重慶銀行和西安銀行首套利率均執(zhí)行4.99%，雖然相比主流銀行已經(jīng)很低，但是和國(guó)家最低標(biāo)準(zhǔn)相比還有不少可以降低的空間。

不難看出，對(duì)于現(xiàn)階段的西安樓市來(lái)說(shuō)，需求方購(gòu)房者想享受更優(yōu)惠的購(gòu)房政策，供給方開(kāi)發(fā)商也正要釋放出大量的購(gòu)房機(jī)會(huì)，而整體市場(chǎng)也需要一次外界的刺激來(lái)重新調(diào)動(dòng)房市活力。

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當(dāng)然，房市松綁的大前提依舊是“房住不炒、因城施策”，不能因?yàn)樗山壎霈F(xiàn)了擾亂市場(chǎng)的情況，況且現(xiàn)階段穩(wěn)定房市也并非傳統(tǒng)意義上的補(bǔ)救，更多的是通過(guò)房市的松綁來(lái)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，并且為建設(shè)一個(gè)更健康、有序、長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。