格局變遷、座次重排，誰會成為西安第一商圈？

悅西安 · 發(fā)表于 2022-5-30 11:03:53

“若想了解一座城市發(fā)展，可以先看看它的商圈”。

商圈，顧名思義，指在城市一定經(jīng)濟區(qū)域內(nèi)，由若干個商業(yè)綜合體和商業(yè)設施構(gòu)成商業(yè)集聚區(qū)，并以商業(yè)集聚區(qū)為中心向周邊擴展，具有一定消費力、集聚力和輻射力的商圈，包含核心商圈、區(qū)域商圈和社區(qū)商圈。

以某個地標或傳統(tǒng)商圈為圓心，1公里為直徑畫圓，我們梳理出了符合前述條件的西安TOP五大商圈。

它們是西安商業(yè)資源最為集中、最為成熟，彼此實力不分伯仲，都有可能沖擊第一商圈，包括但不限于鐘樓、小寨、南稍門、行政中心和大唐不夜城。

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西安五大核心商圈制圖©悅西安

鐘樓商圈

倘若將時針撥回到十余年前，西安只有一個核心商圈：鐘樓。

悅君搜尋到這樣一些資料，我們可從中窺見這唯一超大商圈彼時盛景——西部單體最高營業(yè)額商場在鐘樓商圈；以鐘樓為圓心半徑1.5公里畫圈扎堆了16家巨型商場；客群輻射整個西北；覆蓋所有細分市場所有類別所有業(yè)態(tài)......

城市核心地段光環(huán)下，這里也是品牌首進西北乃至西部的不二選擇。諸如當年鐘樓世紀金花引進雅詩蘭黛、蘭蔻、SK-Ⅱ等，南大街中大國際曾進駐Louis Vuitton、Prada，開元商城帶來麥當勞、優(yōu)衣庫，西大街銀泰引入ZARA。

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但誰也不曾想到，近五年，商圈商業(yè)體仿佛多米諾骨牌般倒下。據(jù)不完全統(tǒng)計，城墻范圍內(nèi)已相繼關閉9個商業(yè)體項目，涉及東西大街百盛、解放路大商新瑪特、北大街民生、西大街銀泰、群光廣場等等。

梳理鐘樓商圈的開發(fā)履歷，地塊零散、輕資產(chǎn)為主、物業(yè)歸屬千頭萬緒，幾乎無新地塊和新項目，且無頭部開發(fā)商加持，不論周邊環(huán)境還是硬件設施，都難以支撐現(xiàn)代消費需求。更為致命的是，在大體量、全客層綜合體盛行的當下，仍留存大量老舊百貨業(yè)態(tài)，撤出的百盛、民生、群光尚處在空置狀態(tài)，至今未有歸屬。

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易俗社文化街區(qū)

當然，如此困境也非無解。我們可以看到打通線上線下渠道的開元商場，重歸商業(yè)銷售額第一梯隊；亦能看到走城市更新、文旅融合之路的易俗社文化街區(qū)，主題沉浸式街區(qū)+老字號餐飲+精品酒店占據(jù)大面積區(qū)域，零售僅占非常小的比例；還有積極品牌調(diào)改的南大街中大國際。

目前核心區(qū)域僅剩下6大商業(yè)體，西安TOP商圈的位置，或許有待考慮。

核心商業(yè)體分布

（注：1公里為直徑畫圓）

①新世界百貨 ②興正元民生百貨 ③世紀金花鐘樓店（裝修）④易俗社文化街區(qū) ⑤南大街中大國際 ⑥開元商城

品牌數(shù)★★★✩✩

體量★★★✩✩

營業(yè)額★★★★✩

首店指數(shù)★★★✩✩

南稍門商圈

伴隨SKP及太古里的落地，早期以鐘樓為核心的高端商圈順勢南移，所以由西安SKP、西安太古里、南門合生匯、南門王府井、中貿(mào)廣場等構(gòu)成的南稍門商圈自成一派，逐漸成為西安精品商圈第一極。

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西安SKP-S

長江后浪推前浪，導致這一格局發(fā)生變化的時間點出現(xiàn)在2018年。這一年，有頭號商業(yè)之稱的SKP，在西安開出第一個分店，依靠自身品牌效應，帶來CHANEL、Hermès、Dior、Celine、Loewe、Boucheron等百余個首店，占當年奢侈品新店全國拓展數(shù)量的三分之一以上。

如今，太古里的塵埃落定，填補了西安長期缺乏港資開發(fā)商加入的空白，其品牌號召力也無需多言。這般成功的商業(yè)綜合體背后，必定是一個完整成熟的運作體系，考驗的是強大運作能力，以及政府與企業(yè)、開發(fā)者之間的全方位配合能力。

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西安太古里效果圖（非最終）

永寧門、小雁塔片區(qū)，亦將分別從此前城市地標和歷史文化遺址中脫胎換骨，以城市會客廳的全新姿態(tài)，為千年古都呈現(xiàn)另一副面孔。

陣容擴充后的南稍門商圈，標簽勢必更新為西部奢侈品消費中心、西安唯一擁有港資項目的商圈，憑多IP多地標，來躋身國內(nèi)頭部商圈。

核心商業(yè)體分布

（注：1公里為直徑畫圓）

①西安SKP ②西安王府井 ③西安合生匯（裝修）

④中貿(mào)廣場 ⑤大話南門 ⑥西安太古里（建設）

品牌數(shù)★★★★★

體量★★★★✩

營業(yè)額★★★★★

首店指數(shù)★★★★★

小寨商圈

小寨商圈的崛起，進一步驗證了西安多組團發(fā)展商圈的必然性。

從上世紀80、90年代起，小寨就是城南地區(qū)的商業(yè)和文娛生活中心，彼時大型農(nóng)貿(mào)市場、工人文化宮的流量不輸現(xiàn)在。其后依托周邊高校學生消費的帶動，如百匯市場、開米廣場、海港城等節(jié)點，想必仍在不少年輕朋友的回憶中留下深刻印象。

但隨著經(jīng)濟高速發(fā)展及固有消費群體年齡增長，原有狀態(tài)無法滿足人們的消費訴求，商圈歷經(jīng)了從農(nóng)貿(mào)批發(fā)到百貨，再到購物中心的業(yè)態(tài)變革。如今，不論是平日還是周末，這里的人氣熱度都居高不下，堪稱消費行為最集中的商圈。

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賽格國際

尤其是賽格，憑借首個雙地鐵優(yōu)勢，連續(xù)7年營業(yè)額實現(xiàn)兩位數(shù)增長，并于2021年突破百億大關，穩(wěn)坐西部第一的位置。它是小寨商圈唯一全品類商業(yè)，不斷引入豐富餐飲、零售首店，后通過高頻次調(diào)整，增加大面積百貨；由于未含有影城部分，致使這些觀眾分流至其他商場，帶動周邊UME、博納、大地影城進入西安全年（2020年）票房前十。

但事實上，小寨商圈的先天缺陷非常明顯，像業(yè)態(tài)單一、結(jié)構(gòu)失衡、設施老舊等等。真正意義上的綜合體也只有賽格國際與MOMOPARK，缺乏體驗式商業(yè)項目，造成一家獨大、區(qū)域競爭不充分的局面，傳統(tǒng)商圈理應再進一步，能否沖擊西安TOP，尚存疑問。

核心商業(yè)體分布

（注：1公里為直徑畫圓）

①賽格國際 ②MOMOPARK ③小寨銀泰城④金莎國際 ⑤長安時間 ⑥小寨DCC（裝修）

品牌數(shù)★★★★✩

體量★★★★✩

營業(yè)額★★★★★

首店指數(shù)★★★★✩

行政中心商圈

受市府北遷的影響，經(jīng)開區(qū)商業(yè)可謂異軍突起。

傳統(tǒng)意義上的南北中軸人口分布差異，逐漸減小，城北地區(qū)一定會孵化一個或多個核心板塊，以承載優(yōu)質(zhì)的商業(yè)、商務資源，而行政中心商圈剛好“天時地利人和”。

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在項目共性上，行政中心商圈更時尚、有質(zhì)感，項目地塊較大。與2016年開業(yè)的熙地港、2018年開業(yè)的大融城等室內(nèi)型Box為主的購物中心不同，剛剛啟幕的未央168以開放式街區(qū)的面貌，兼顧室內(nèi)營業(yè)環(huán)境與外部動線的相融，引入立體庭院的概念，完善360°客流閉環(huán)。

可以看到，區(qū)別于小寨目前的商業(yè)素質(zhì)，不論建筑設計、內(nèi)外部動線，還是街區(qū)環(huán)境、業(yè)態(tài)布局，行政中心商圈擁有更為現(xiàn)代化的都市界面。以黃金十字的未央路鳳城七路口為例，周邊2公里范圍內(nèi)擁有眾多社區(qū)且入住率較高，高端寫字樓集中，新開發(fā)住宅也不斷入住，客群潛力優(yōu)勢明顯。