CGV閉店，解放路、東大街“消逝”，老城商圈走向何方？

悅西安 · 發(fā)表于 2023-7-10 10:27:54

前不久，CGV影城西安悅薈店發(fā)布了其停業(yè)公告，作為曾經(jīng)城墻內(nèi)不少消費者的觀影首選，CGV影城悅薈店的停業(yè)，也引得不少消費者唏噓。

另一層面來說，影城、餐飲、超市等業(yè)態(tài)因其自身攜帶的高客流屬性，往往是不少商業(yè)綜合體的引流手段，當這些業(yè)態(tài)出現(xiàn)經(jīng)營困難等情況時，也往往意味著在其背后將會有更大的問題浮現(xiàn)。

昔日榮光不再，解放路商圈逐漸沒落

CGV影城西安悅薈店停業(yè)的背后，自然和如今解放路商圈的逐漸沒落有著直接關系。

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解放路商圈 ©悅西安

作為不少老西安心中曾經(jīng)的“頂流商圈”，以往解放路商圈的熱度甚至比肩同時期的上海南京路、北京王府井，“一條解放路，半座西安城”的說法代表的，不止是昔日城墻內(nèi)的人聲鼎沸，更是西安商業(yè)更新的開始。

1958年誕生的西安首家百貨商店——解放百貨大樓（如今的民生百貨），在90年代經(jīng)過先后兩次改造和新建，用10萬㎡的面積成為當時西安最大的商業(yè)體；而近二十年內(nèi)，解放路也先后迎來了萬達廣場、大商新瑪特、蘇寧廣場、悅薈廣場等大型城市綜合體的落地。

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解放路民生百貨內(nèi)部缺乏特色的商業(yè)空間

隨著商業(yè)中心的相繼落地，解放路商圈也逐漸定型，但設想中的榮光再現(xiàn)卻被現(xiàn)實擊碎。

漫步在如今的解放路上，雖然漫步于此的人群依舊熙熙攘攘，但路兩側的商業(yè)綜合體中卻是門可羅雀。民生百貨里，不少店家的清倉促銷和空置店鋪看不到一點昔日的熱鬧；最為年輕的悅薈廣場中，大片空置的店鋪似乎已經(jīng)為這個“短命”的商場劃上了句點……

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悅薈廣場

這背后自然有商業(yè)體運營方對商業(yè)邏輯把控的失敗。其實分析解放路沿線的幾個大型商場不難看出，他們中大部分都還停留在傳統(tǒng)商業(yè)綜合體的概念，品牌同質(zhì)、運營死板、物業(yè)陳舊等問題是其共性，這很難吸引新時代消費人群的注意力。

加之年輕群體向城墻外的不斷流出，讓城墻內(nèi)的消費人群構成趨向老齡化，消費能力也隨之降低，這對于本就難以用商業(yè)特色吸引年輕群體的解放路商圈來說，更是加速了其客流的流失和熱度的消散。

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悅薈廣場內(nèi)部大部分店鋪空置

商圈去中心化，競爭升級下的必然結果

如果將尺度放大到全城來看，可以發(fā)現(xiàn)解放路商圈的逐漸沒落也是城市多組團、多中心發(fā)展邏輯之下的必然結果。

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西安商業(yè)空間分布圖

近些年來隨著西安城市骨架的不斷擴大，商業(yè)中心的概念也被逐漸模糊，既有商圈在被不斷充實的過程中，也有不少新秀商圈脫穎而出。一些商圈甚至已經(jīng)脫離了傳統(tǒng)意義上商圈的概念，成為了城市記憶中新的地標和剪影。

所以西安的商圈之變在以鐘樓為原點向外擴散的過程中，也涌現(xiàn)出了不少各有特色的商業(yè)組團，來填充快速擴張的城市生活。

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行政中心商圈

并且當下的西安正在按照“一核四極、多能多心”的布局來豐富城市商業(yè)空間，計劃培育建設9個重點商圈，建設時尚之都、美食之都。預計到2035年，建成具有國際影響力競爭力的國際消費中心城市和國內(nèi)國際雙循環(huán)的國際門戶樞紐城市。

除了鐘樓、泛南門、小寨、不夜城這些已經(jīng)趨向成熟的商圈之外，也有高新科技路商圈、經(jīng)開行政中心商圈、西咸三橋商圈以及浐灞會展商圈的逐漸豐滿，并已經(jīng)成為各自板塊之中的核心商圈。

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華潤CCBD建設進展

另外，一些即將開業(yè)或正在建設中的商業(yè)綜合體，也在細化著西安的商圈脈絡圖。比如位于城市南中軸上的華潤CCBD、倍受關注的小雁塔太古里、超過450家品牌的宜家薈聚、龍湖即將面世的另外三座天街……

這些商業(yè)項目的補充，用各自不同的商業(yè)屬性和規(guī)模換來了西安商業(yè)生態(tài)的多樣化，在提供更多元商業(yè)可能性的同時，也刷新著西安商業(yè)的市場標準。

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西安薈聚建設現(xiàn)場（2023.4） ©悅西安

但隨之而來的，是消費群體的再一次分化和搶奪，更有特色、更有沉浸感和獲得感、更具標桿性的商業(yè)空間將會吸引來更多的消費群體，在生存空間、消費空間等層面對缺乏特色的傳統(tǒng)商業(yè)空間造成更進一步的擠壓。

而在這種全新商業(yè)格局之下所建立的生態(tài)體系，也將會繼續(xù)加深城市各個板塊之間的競爭以及對于消費群體的進一步搶奪。

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城墻范圍內(nèi)閉店商業(yè)體制圖©悅西安

所以在城市多組團、多中心的發(fā)展趨勢之下，商業(yè)空間已經(jīng)開始由增量時代轉(zhuǎn)向存量時代，不同商圈、不同綜合體之間的競爭也再次被放大，這就需要各自拿出更具競爭力的手段去立足市場之中，而不能緊抓發(fā)展趨勢的商業(yè)空間，也會逐漸被市場淘汰。

舊城煥新顏，老城區(qū)的有機更新何解？

如此來看，城墻內(nèi)的商業(yè)空間就沒有發(fā)展機會可言了嗎？答案自然是否定的。

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不論是世紀之初就不斷推進的舊城改造和“皇城復興計劃”，還是如今東大街改造等老城區(qū)更新項目，都說明承載著曾經(jīng)恢弘記憶的老城區(qū)不甘就此沒落下去，也在尋找全新的出路讓城墻內(nèi)的城市空間綻放別樣的活力。

從發(fā)展角度來說，城市空間的建設是線性的，越靠近當下的建筑空間越能承載更多社會需求。而年代較為久遠一些的城市空間和建筑，在面對當下的社會語境時往往會有更大的挑戰(zhàn)和問題需要解決。

這就需要老城區(qū)在自我更新時充分考慮自身情況以及所在區(qū)域的發(fā)展情況，并將二者進行有機結合，在不斷調(diào)整自身的過程中，開辟出屬于自己的新道路和商業(yè)特色。從香港銅鑼灣商圈、上�；春Ｂ飞倘σ约氨本┤锿蜕倘Φ陌l(fā)展歷程來看，這種邏輯已經(jīng)十分明顯。

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民樂園步行街

而在西安的城墻內(nèi)，已經(jīng)有不少區(qū)域探索出了屬于自己的發(fā)展路徑。緊鄰解放路的民樂園區(qū)域，在數(shù)次改造后也逐漸定性，成為更社區(qū)化的步行街；主打煙火氣的小南門區(qū)域，多元的餐飲業(yè)態(tài)滿足從早市到夜市的全時段需求；而老菜場區(qū)域則將城市記憶和時尚潮流打通，用更具年輕表達感的空間來吸引消費者。

所以對于老城區(qū)內(nèi)的商業(yè)空間來說，或許大而全的綜合體并不是唯一解，在推進自身項目與文商旅深度融合的過程中，盤活皇城中墻、廟、殿、寺、館、堂、院、街等景點資源，將老字號傳承、非遺展示、休閑娛樂、時尚零售等領域有機結合，找到更適合自身發(fā)展的領域，用更差異化的商業(yè)屬性另辟蹊徑，探尋新出路，共同建設西安國際消費中心城市的核心標識。