事關小雁塔、青龍寺，西安多片區(qū)空間規(guī)劃再更新

悅西安 · 發(fā)表于 2023-9-5 12:13:04

在擴張條件愈發(fā)有限、土地大量開發(fā)的背景下，當前城市發(fā)展已步入存量提質時代。作為國家首批入選城市更新試點名單的城市，西安曾針對內部不同板塊的發(fā)展路徑，提出了“市級統(tǒng)籌、以區(qū)為主”的行動機制。

近期，規(guī)劃局層面一連公示多個片區(qū)國土空間詳細規(guī)劃內容，涉及小雁塔、青龍寺、團結村等板塊，可以說，這些中心城區(qū)板塊的未來發(fā)展走向正逐漸清晰起來。

小雁塔片區(qū)：結合文保，建筑限高發(fā)生調整

身為西安歷史街區(qū)的關鍵組成，有關于小雁塔歷史文化片區(qū)的一系列規(guī)劃，自曝光以來就引起多方關注與期待。

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小雁塔歷史文化片區(qū) 航拍©悅西安

片區(qū)總用地38.55萬㎡，以小雁塔為核心，東、西側分別緊鄰西安城市中軸長安路與歷史上隋唐長安城中軸線朱雀大街，規(guī)劃旨在通過對板塊內部進行整合，實現(xiàn)歷史空間的活力復興與現(xiàn)代重塑。

功能布局方面，整體區(qū)域劃分出小雁塔遺址公園區(qū)、遺址文化展示區(qū)和城市客廳商業(yè)區(qū)，因而能夠看到其土地規(guī)劃性質主要涵蓋城市綠地、文化設施和商業(yè)用地三大部分。伴隨片區(qū)打造深入推進，遺址公園區(qū)與文化展示區(qū)現(xiàn)已基本建成開放。

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安仁坊遺址展示館

其余未呈現(xiàn)地塊，屬于內地第四座太古里項目。與大多數(shù)項目前期流程一致，文物勘察工作是必不可少的環(huán)節(jié)，從去年上半年正式摘地至今，相關考古作業(yè)仍在不間斷進行。

值得一提的是，為配合片區(qū)綜合改造，早先于小雁塔西北區(qū)域開展的考古發(fā)掘工作，就發(fā)現(xiàn)出朱雀大街五橋并列遺址等成果。因而面對片區(qū)后續(xù)地塊考古時，也就顯得更為謹慎，太古集團方面也曾公開表示稱，在商業(yè)開放中堅持文物保護優(yōu)先，做好文化保護、發(fā)掘與展示。

而翻看此次發(fā)布的片區(qū)規(guī)劃變更公示內容，調整的直接原因同樣得到了明確——因《小雁塔保護規(guī)劃（2021-2035）》于2021年批準，保護范圍發(fā)生變化，且根據(jù)文物發(fā)掘情況，部分地塊建設要求發(fā)生變化，需對地上和地下規(guī)劃指標進行調整。

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小雁塔歷史文化片區(qū)部分地塊性質調整

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西安太古里最新效果圖

梳理變更前后相關信息，能夠發(fā)現(xiàn)調整主要體現(xiàn)在用地性質、地塊面積、區(qū)域限高等方面。

用地性質上，西安博物院內部廣場綠地由原先2個地塊合并為1個地塊（DK-3），介于景區(qū)與商業(yè)之間新增城鎮(zhèn)道路用地（DK-14）；小雁塔南廣場一文化設施用地（DK-9）轉變?yōu)槲奈锕袍E用地，相應占地、建筑面積均有所擴增。

地塊面積部分，太古里整體地上、地下商業(yè)建筑面積較此前優(yōu)化約2萬㎡，其中北側地塊（DK-13）因安仁坊第七橫街遺址及南側水溝等遺存發(fā)掘，凈用地面積指標由9.7萬㎡減少到約9.23萬㎡；南側地塊（DK-12）在凈用地面積未發(fā)生較大變化的情況下，增加了地下商業(yè)和停車部分建面。

同時，依據(jù)小雁塔最新保護規(guī)劃，還需對片區(qū)內建筑高度作出控制，指標調整后的太古里北側地塊建筑高度不超過36米，南側則限制在9-12米之間，猜測將從輪廓上有意塑造核心視覺通廊。

青龍寺片區(qū)：構建主、次軸線視覺通廊

相較于小雁塔片區(qū)的動作頻頻，一同出爐的青龍寺片區(qū)國土空間詳細規(guī)劃，則是對區(qū)域塑造方向的再次明確。

公示信息顯示，整體規(guī)劃范圍涉及南二環(huán)以南、西延路以東、新安路以西、西影路兩側的合圍區(qū)域，涵蓋城鎮(zhèn)住宅、公園綠地、商業(yè)、科研、醫(yī)療衛(wèi)生、中小學等性質用地。

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青龍寺片區(qū)國土空間規(guī)劃示意

具體看，片區(qū)內除占據(jù)核心板塊的青龍寺遺址之外，已建成區(qū)域多為城鎮(zhèn)住宅性質，沿地鐵3、5號線走向規(guī)劃有多處商業(yè)用地，而青龍寺南側更新改造待建設區(qū)域基本以商業(yè)、公園綠地和公共服務基礎配套為主。

空間格局方面，提出主、次要軸線通廊構建，其中南北向雁翔路為主視線走廊、東西方向西影路為次視線走廊。另外，打造形成由經(jīng)九路、青龍路和西影路組成的城市景觀眺望系統(tǒng)。

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青龍寺遺址景區(qū)

既是歷史文化遺址片區(qū)，其周邊建筑高度也提出了管控要求。規(guī)劃指出，沿道路建筑或與相鄰建筑總長度超過80米時，建筑立面應有高低錯落，使天際輪廓線富于變化；高層建筑成組群布局的，不宜采用相同或相近建筑高度的布局方式。

目前，建成地塊建筑高度均低于100米，而臨近青龍寺遺址周邊建筑高度并未得到明確，實際將以文物部門最終審批意見為準。

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雁塔區(qū)國土空間規(guī)劃—歷史文化保護規(guī)劃圖

不久前公布的《西安市雁塔區(qū)國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》中，青龍寺遺址被列入“一心、兩帶、多點”的歷史文化空間格局，特別提到將圍繞區(qū)域內文物古跡、文化景觀、傳統(tǒng)建筑等歷史文化資源進行深入挖掘，突出文化傳承，提升文化氛圍，形成充滿魅力的城市公共空間。

團結村片區(qū)：優(yōu)化布局，范圍擴至4.92平方公里

早在2020年，未央團結片區(qū)就借全運舉辦契機，發(fā)出了打造“北城會客廳”口號，率先開啟了煥新升級步伐。

若將剛剛公布的團結片區(qū)控制性詳細規(guī)劃與往年規(guī)劃進行比對，最明顯的變化莫過于規(guī)劃范圍。

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團結村片區(qū)規(guī)劃范圍示意

起初片區(qū)位于未央自管區(qū)范圍內，即北三環(huán)以南、太華路與鳳城八路沿線，涉及團結村、譚家村兩村土地，總用地面積不到3平方公里，至如今整片規(guī)劃范圍已擴大至4.92平方公里。

規(guī)劃范圍為何有如此大的變動？此次調整公示也給出了答案，為優(yōu)化教育規(guī)劃布局和教育資源配置，未央?yún)^(qū)申請對原團結片區(qū)相關控規(guī)進行優(yōu)化調整，將其中約3.99公頃中小學用地與位于紅旗東路以南、御井路以西一宗面積約3.81公頃的居住用地進行置換，同時對周邊用地進行優(yōu)化統(tǒng)籌。

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團結片區(qū)城市更新安置項目

作為西安城市更新試點的重點片區(qū)，團結村板塊包括安置、商務、教育、醫(yī)養(yǎng)等多組團，這當中，總建筑面積達到77萬㎡的38棟安置樓項目已于今年7月起陸續(xù)實現(xiàn)交付，內部路網(wǎng)逐步打通完善。

另外，板塊內新建中小學校以及未央金融服務中心、未央?yún)^(qū)養(yǎng)老院項目計劃明年交付。

同步定于2024年建成的，還有龍湖商業(yè)落地西安的首個輕資產(chǎn)項目未央天街，該天街總投資10億元，建筑面積約14萬㎡，將打造集購物、餐飲、親子、娛樂的全業(yè)態(tài)一站式消費體驗地，現(xiàn)階段施工進度已至地上主體部分。

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龍湖未央天街效果圖

未來，團結村片區(qū)也將按照“戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集聚地”目標定位，發(fā)揮交通樞紐和行政中心優(yōu)勢，以團結城市更新項目為支撐，集聚數(shù)字經(jīng)濟和金融、科技、文化等現(xiàn)代服務業(yè)，打造產(chǎn)城融合的現(xiàn)代化新區(qū)。