西安未來樓市觀點(diǎn)

wm181943929 · 發(fā)表于 2024-4-29 15:56:11

西安未來樓市觀點(diǎn)

首先說下大的觀點(diǎn)。如果還是目前的政策，房?jī)r(jià)還是會(huì)緩慢陰跌。原因如下:

1.首先房子最大的客戶群體一定是投資客戶，或者是有一定自己使用需求兼顧投資的客戶。純粹的剛需，數(shù)量占比本來就小。

2.基于這個(gè)基礎(chǔ)，再來分析，如果是有投資意圖，那么大家一定會(huì)考慮投資回報(bào)，投資風(fēng)險(xiǎn)。然后進(jìn)行投資決策。

3.從投資回報(bào)來講，未來房?jī)r(jià)上漲的機(jī)會(huì)性風(fēng)險(xiǎn)并沒多大。爆漲也不太現(xiàn)實(shí)。

4.從風(fēng)險(xiǎn)來分析，風(fēng)險(xiǎn)反而很大，實(shí)際現(xiàn)在樓市進(jìn)入了一種流動(dòng)性不平衡的狀態(tài)。買房的需求還是正常的，但是賣房的更多，而且是根本賣不完的一種狀態(tài)。過去房?jī)r(jià)持續(xù)上漲很多有幾套房子的人并不考慮出售房子，現(xiàn)在開始跌或者是不漲，大家都考慮賣。

所以，現(xiàn)狀就是大部分的小區(qū)房子根本賣不掉。因?yàn)橘u的人很多，根本賣不完，越賣不掉，就越著急，著急的只能骨折價(jià)往出賣。

5.如此背景下，現(xiàn)在能買新房的，除非有上學(xué)需求，要不然，誰還敢賣了舊的，再重新跳坑買新的。

如果要扭轉(zhuǎn)目前局面，必須政策來扭轉(zhuǎn)。

1.就是政府來收二手房，目前很多城市都有出臺(tái)，但是實(shí)際是不夠的，制度是不完善的。首先收的規(guī)模要上來。重要的收的價(jià)格要上來，和同區(qū)域新房保持同步，比如新房2.5萬，二手應(yīng)該2.3萬來收。收回去一個(gè)做保障房用，另一個(gè)市場(chǎng)火熱的時(shí)候拿出來調(diào)節(jié)市場(chǎng)。

2.提高持有環(huán)節(jié)的收益，一套200萬的房子，目前也就租4萬一年不到，算收益率2%不到。那么應(yīng)該通過各種手段提高租金回報(bào)，穩(wěn)住樓市。比如，目前很多合租房，隔斷房，應(yīng)該控制。城中村，老舊小區(qū)該拆的拆。

3.收益率這個(gè)是相對(duì)的，2%的收益率高不高是對(duì)比出來的。那么降低利息存款利息低于2%，貸款利息也降低。變相的就提高了房子的收益率。這樣也就穩(wěn)住了大部分想賣的人。

4.中介費(fèi)還是要降低，中介費(fèi)3%，稅2%。中介確實(shí)提供了價(jià)值就是讓大家容易找到合適的房子，合適的買家。但是這個(gè)費(fèi)用也太高啦。本質(zhì)上是一種壟斷。整個(gè)過戶環(huán)節(jié)應(yīng)該降低一半以上，控制中介費(fèi)加契稅在2%比較合適。

如果政策沒有調(diào)整。只能是持續(xù)流動(dòng)性不平衡狀態(tài)，那么持續(xù)的時(shí)間越長(zhǎng)，經(jīng)歷的人越多。房子不合適投資就會(huì)越來越深入內(nèi)心。新房也就越來越難賣，現(xiàn)在的新房那個(gè)不是帶點(diǎn)投資屬性。動(dòng)不動(dòng)160-200的大房子，只是單純的居住有多少。

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