土地市場不規(guī)范,讓西安人民很“幸�！�

chenyl2001

作為南京土地熔斷機(jī)制政策實施后,南京最大的一場土地競拍賺足了眼球。7月8日下午,南京集中出讓10幅地塊,其中8幅為住宅地,均設(shè)定了最高限價。除了超過40家房企參與搶地之外,更奇葩的是,8幅限價地塊,最終7幅因熔斷終止出讓。

　　看到南京等城市的土地市場,開發(fā)商為了搶一塊地拼的你死我活的,地王頻出的同時甚至眼睜睜的看著拍賣的土地熔斷終止出讓之后誰也沒摘到,估計西安市場上的開發(fā)商都“呵呵呵”笑了,突然覺得我們西安人民很幸福。

　　土地市場的不規(guī)范讓西安的地價很低,所以我們看到西安房價很低。如果西安的土地市場真的要走規(guī)范的招拍掛,估計西安房價早都過萬了。

　　西安國土局每個月都會掛出那么幾幅地塊,其中不乏高新、經(jīng)開、航天等熱點板塊的,起始價、最高限價會在掛牌信息中標(biāo)明。實際上,這些地早已經(jīng)名花有主了,基本都是以起始價成交,掛牌只不過是走個程序罷了。千萬別天真的以為那些土地是真的在競拍呢。

　　這種名花有主的掛牌土地,一般是出于兩種情況:一種是城中村改造項目的用地,才完成集體土地轉(zhuǎn)國有土地,補掛土地手續(xù);另一種是“地主”企業(yè)完成土地一級開發(fā)后,定向掛牌給某開發(fā)商。

　　所以你會看到,這兩年新進(jìn)入西安市場的開發(fā)商是很難通過招拍掛正規(guī)程序在市場上拿到土地的,碧桂園的公開找地就是一個例子。而且即使是已經(jīng)扎根西安市場多年的開發(fā)商,在招拍掛市場也基本拿不到地,比方說萬科。

　　西安二環(huán)邊、三環(huán)邊確實還有那么一些地段非常好的地塊可供開發(fā),那些地在在公開信息上是還沒有掛牌的,沒有被哪一家開發(fā)商摘得,但實際上那些土地早已經(jīng)名花有主了,想拿地的開發(fā)商就別多想了。大牌開發(fā)商即使有錢,在西安也無法任性。

　　所以,對于外來的開發(fā)商而言,要想在西安市場上有地可開發(fā),就只能尋求西安當(dāng)?shù)氐摹暗刂鳌焙献髁?或者收購部分股權(quán)。融創(chuàng)和天朗、融創(chuàng)和科為、云南城投和海榮、碧桂園和榮華、萬科和榮華、萬科和中國鐵建、萬科和威龍、紅星美凱龍和中登等等,這些都是例子。西安本土開發(fā)商有地、有當(dāng)?shù)仃P(guān)系,外來大牌開發(fā)商有錢、有品牌、有產(chǎn)品模式,這種一拍即合絕對是不錯的選擇。大家都能夠活下來,能夠在西安市場發(fā)展了。

　　縱觀西安土地市場,出現(xiàn)多家企業(yè)多輪次競爭叫價拍土地的情況非常罕見,我印象中只有兩次,而且兩次都出現(xiàn)在長安區(qū):

　　一次是2011年初,長安區(qū)櫻花廣場旁那塊地。經(jīng)過22家開發(fā)商激烈角逐、137輪報價,最終被西安鐵鋒房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司(以下簡稱鐵鋒地產(chǎn))以3.81億元拍的,每畝地成交均價達(dá)1072萬元,刷新當(dāng)時的西安單價地王。不過,這個地王運行相當(dāng)不順,有媒體稱,2011年以每畝1072萬元被競拍的櫻花廣場西側(cè)土地項目,2012年被重新拍賣,該宗土地經(jīng)競拍,由陜西佳龍房地產(chǎn)開發(fā)公司,以12200萬元競得,折合每畝約343萬,為“地王價”三分之一。

　　一次是長安區(qū)萬科城項目詳情購房指南業(yè)主社區(qū)圖片看房樓盤地圖東側(cè)地塊,這塊地當(dāng)時有紫薇、萬科、合能、海亮等幾家有實力的開發(fā)商一同報名競拍,從每畝300多萬元叫到了每畝600萬元,經(jīng)過了149次叫價,從起拍價叫到了最高限價,然后進(jìn)入競拍保障房面積,又經(jīng)過了幾十輪的競爭,最終房企大鱷萬科退縮了,已經(jīng)嚴(yán)重算不過來帳了,合能最終拿下此地塊。自從西安市土地市場規(guī)范以來,這是第一次也是唯一一次土地拍賣達(dá)到最高限價,更是第一次也是唯一一次競拍保障房面積。

　　西安土地市場的不規(guī)范、并非真正的招拍掛,有好處也有壞處。好處是西安土地市場無競爭,地價很低,所以西安房價一直很低;壞處是西安土地價格很低、房價很低,西安的這些地產(chǎn)項目就談不上對土地的尊重,更不用談做出多么好的產(chǎn)品了。

　　因為,地價基本占到了西安地產(chǎn)項目成本的40%-50%,再加上建安成本、配套費用、稅費、財務(wù)成本等等,決定了項目的利潤是非常低的,這兩年在西安開發(fā)項目不虧損就要謝天謝地了。土地成本比重高、利潤攤薄、房價低,決定了開發(fā)商不可能用太多的精力、心思用到產(chǎn)品上。因為產(chǎn)品上投入的多了,意味著成本上升,房價要遠(yuǎn)超市場價格,是很難被市場接受的。

　　正如一開發(fā)商說到:“西安房地產(chǎn)逐步規(guī)范化的道路上,需要更多實力開發(fā)商的合力共贏!對于城市、對于土地、對于文化、對于品質(zhì)的尊重,真正的高端生活即將在西安呈現(xiàn)!”

原文鏈接http://mt.sohu.com/20160716/n459527870.shtml

chenyl2001

西安“新地王”未完成交易要重拍，背后原因讓人咋舌！
http://www.nbd.com.cn/articles/2016-12-15/1061991.html
西安一塊土地，在拍賣之前就引起眾多關(guān)注。甚至從報名時間起，就有西安主流媒體與自媒體追蹤。更勁爆的是，西安國土資源局官網(wǎng)消息稱，網(wǎng)掛系統(tǒng)故障，12月14日交易的記錄和結(jié)果無效，15日進(jìn)行現(xiàn)場競拍。


一塊土地的拍賣能吸引眾多注意力，不外乎幾種因素：

1. 地塊處于黃金地段，多個大佬之前就垂涎三尺；

2. 拍賣之間輪番加價，刀光劍影，吃瓜群眾，喜聞樂見；

3. 高額的土地出讓金，締造出新的“地王”；

然而西安一塊土地，在拍賣之前就引起眾多關(guān)注。甚至從報名時間起，就有西安主流媒體與自媒體追蹤。

更勁爆的是，西安國土資源局官網(wǎng)消息稱，網(wǎng)掛系統(tǒng)故障，12月14日交易的記錄和結(jié)果無效，15日進(jìn)行現(xiàn)場競拍。

粉巷君（微信ID：粉巷財經(jīng)）注意到，這宗土地招拍掛，事先張揚，事后追蹤，其實是西安多年以來少有的、真正意義上的競拍。

那么問題來了：西安的土地為什么就不能像拍賣會的古董一樣，輪番舉牌競拍呢？往下看！

一樁事先張揚的招拍掛

西安東二環(huán)一宗地籍編號為XC3-4-571地塊的招拍掛信息一招掛，就備受矚目。這樁12月14日16時截止的招拍掛，早在12日16時報名時間一經(jīng)公布，就有媒體聞風(fēng)而動。為什么？先看地塊的“成色”！

位置：西安新城區(qū)華清西路以南、金花北路以西

面積：折合137.42畝（居住用地）

容積率：≤2.8；綠地率：≥35%；建筑密度：≤20%

出讓年限：70年

保證金：3.5億元；起始價：6.9億元；沒有設(shè)定最高限價

最重要的信息：該地塊是陜建機(jī)廠地塊的一部分，非城改地塊

上面信息可以解讀為：

① 主城區(qū)幾無凈地的情況下，忽然出讓新城區(qū)超過100畝地塊——絕對的肥肉。

② 這是一塊非城改地，對外來房企來講，不用摻和城改的程序——絕佳的選擇。

③ 3.5億元保證金、近7億元的起始價，意味著已經(jīng)在客觀上將絕大多數(shù)中小房企推在門檻之外——大佬們廝殺了，還不來吃瓜看戲？

④ 未設(shè)定最高限價，業(yè)內(nèi)估計這塊成交價會超過10億元——西安新“地王”。

由此看來，這塊地事先張揚、備受關(guān)注，也在情理之中。

詭異一幕：系統(tǒng)出現(xiàn)故障  重新現(xiàn)場競拍

這宗土地采用網(wǎng)拍，截止時間是12月14日16時。

12月14日14時35分左右，第29輪的價格已經(jīng)到了12.7億元，一直到了14時58分的第40輪，價格已經(jīng)到了16.3億元。

隨后的事情，粉巷君（微信ID：粉巷財經(jīng)）不知道了，因為網(wǎng)頁打不開了。西安市國土局的公告給出的解釋是：國土局網(wǎng)掛系統(tǒng)出現(xiàn)臨時故障。

如果按16.3億元報價計算，這個地塊溢價率達(dá)136.23%，折合每畝地價1186.32萬元，最低樓面單價約6354.5元。

12月14日午夜，西安市國土局忽然發(fā)出通知，稱XC3-4-571地塊“由于網(wǎng)掛系統(tǒng)故障，宗地未完成交易”，并擬12月15日對該宗地組織現(xiàn)場競拍。



“事先約定”的西安土地招拍掛市場

我們再回到開頭，為什么一個普通的招拍掛，在西安都能上演得轟轟烈烈？答案是，西安近年來的土地招拍掛市場，很少有真正意義上的競拍。少見自然多怪！

一塊凈地，開發(fā)商掏了錢，辦了手續(xù)，蓋房子，這當(dāng)然是最順利的。然而在西安，情況要復(fù)雜得多。

西安主城區(qū)幾乎沒有凈地的情況下，開發(fā)商面臨兩個選擇： 要么主城區(qū)之外摘地，要么參與城改。

如果要選擇一，別忘了李嘉誠說過地產(chǎn)項目最重要的要素：地段、地段，還是地段。主城區(qū)之外的地塊絕大多數(shù)不及主城區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)。

如果要選擇二，則意味著參與城改，就要面臨繁復(fù)的城改手續(xù)和不確定的拆遷和安置難題。而就近10年來講，西安土地出讓市場最大的特點就是城改地塊占比極大。

此前有房管部門的負(fù)責(zé)人對粉巷君（微信ID：粉巷財經(jīng)）分析稱，在上述情況下，開發(fā)商要參與城改項目，地方政府就要給予一定的補償，無論政策還是土地出讓金方面。（這已經(jīng)是公開的秘密。）

在拿地之前的環(huán)節(jié)，開發(fā)商一般先和政府協(xié)商好，開始征地、拆遷、安置、土地平整、地塊推廣，然后才是正式招拍掛。

而參與招拍掛的開發(fā)商當(dāng)然洞悉其中門道，自然不會參與加價。所以就出現(xiàn)了幾乎全是底價拿地的情形。

如果有人打破“潛規(guī)則”會出現(xiàn)什么情形？

試想一下，如果A開發(fā)商做了征地、拆遷、安置等工作（事實上，上述工作也是最難的環(huán)節(jié)），在招拍掛的環(huán)節(jié)中，被B開發(fā)商摘走了地塊，會出現(xiàn)什么情形？

粉巷君（微信ID：粉巷財經(jīng)）記憶中，西安土地招拍掛市場未出現(xiàn)過類似場景，不過與西安比鄰的鄭州今年就出現(xiàn)過“拍飛”的情況。

和西安一樣，鄭州城改項目的手續(xù)與遇到的拆遷、安置等問題并不比西安輕松。2016年7月7日，在鄭州某本土開發(fā)商先前介入的地塊招拍掛之后，一個名為“k2”的北京開發(fā)商忽然加入土地拍賣行列。

好戲來了！

平時你們不是低價交易嗎？對不起，那是沒遇到我k2！不客氣地講，k2用“顯規(guī)則”打敗了“潛規(guī)則”——它拿到了地塊。

對鄭州本土開發(fā)商（或者習(xí)慣鄭州土地出讓習(xí)慣的開發(fā)商）來講，默認(rèn)了此前拿地的“潛規(guī)則”，在他們眼里，k2是攪局者：別人征地、拆遷、安置、土地平整、地塊推廣一系列難辦的環(huán)節(jié)辦完了，k2坐享其成。

但對k2來講：我所有拿地的手續(xù)、資金、程序是合法的，為什么不能參與摘地？

然而“強龍壓不過地頭蛇”，k2在鄭州的最新動態(tài)：k2暫時中止了在鄭州市場拿地。

k2暫時離開了鄭州土地市場，但遺留的土地市場轉(zhuǎn)讓的頑疾并沒有消除。相對于西安來講，雖然真正招拍掛有可能締造一個新的地王，但整個形同虛設(shè)的土地招拍掛市場，其頑疾同樣沒有消除。

jstef

長安的光復(fù)

這篇文，很贊。

qishi3717

好文