土地市場(chǎng)不規(guī)范,讓西安人民很“幸�！�

chenyl2001

作為南京土地熔斷機(jī)制政策實(shí)施后,南京最大的一場(chǎng)土地競(jìng)拍賺足了眼球。7月8日下午,南京集中出讓10幅地塊,其中8幅為住宅地,均設(shè)定了最高限價(jià)。除了超過40家房企參與搶地之外,更奇葩的是,8幅限價(jià)地塊,最終7幅因熔斷終止出讓。

　　看到南京等城市的土地市場(chǎng),開發(fā)商為了搶一塊地拼的你死我活的,地王頻出的同時(shí)甚至眼睜睜的看著拍賣的土地熔斷終止出讓之后誰也沒摘到,估計(jì)西安市場(chǎng)上的開發(fā)商都“呵呵呵”笑了,突然覺得我們西安人民很幸福。

　　土地市場(chǎng)的不規(guī)范讓西安的地價(jià)很低,所以我們看到西安房?jī)r(jià)很低。如果西安的土地市場(chǎng)真的要走規(guī)范的招拍掛,估計(jì)西安房?jī)r(jià)早都過萬了。

　　西安國土局每個(gè)月都會(huì)掛出那么幾幅地塊,其中不乏高新、經(jīng)開、航天等熱點(diǎn)板塊的,起始價(jià)、最高限價(jià)會(huì)在掛牌信息中標(biāo)明。實(shí)際上,這些地早已經(jīng)名花有主了,基本都是以起始價(jià)成交,掛牌只不過是走個(gè)程序罷了。千萬別天真的以為那些土地是真的在競(jìng)拍呢。

　　這種名花有主的掛牌土地,一般是出于兩種情況:一種是城中村改造項(xiàng)目的用地,才完成集體土地轉(zhuǎn)國有土地,補(bǔ)掛土地手續(xù);另一種是“地主”企業(yè)完成土地一級(jí)開發(fā)后,定向掛牌給某開發(fā)商。

　　所以你會(huì)看到,這兩年新進(jìn)入西安市場(chǎng)的開發(fā)商是很難通過招拍掛正規(guī)程序在市場(chǎng)上拿到土地的,碧桂園的公開找地就是一個(gè)例子。而且即使是已經(jīng)扎根西安市場(chǎng)多年的開發(fā)商,在招拍掛市場(chǎng)也基本拿不到地,比方說萬科。

　　西安二環(huán)邊、三環(huán)邊確實(shí)還有那么一些地段非常好的地塊可供開發(fā),那些地在在公開信息上是還沒有掛牌的,沒有被哪一家開發(fā)商摘得,但實(shí)際上那些土地早已經(jīng)名花有主了,想拿地的開發(fā)商就別多想了。大牌開發(fā)商即使有錢,在西安也無法任性。

　　所以,對(duì)于外來的開發(fā)商而言,要想在西安市場(chǎng)上有地可開發(fā),就只能尋求西安當(dāng)?shù)氐摹暗刂鳌焙献髁?或者收購部分股權(quán)。融創(chuàng)和天朗、融創(chuàng)和科為、云南城投和海榮、碧桂園和榮華、萬科和榮華、萬科和中國鐵建、萬科和威龍、紅星美凱龍和中登等等,這些都是例子。西安本土開發(fā)商有地、有當(dāng)?shù)仃P(guān)系,外來大牌開發(fā)商有錢、有品牌、有產(chǎn)品模式,這種一拍即合絕對(duì)是不錯(cuò)的選擇。大家都能夠活下來,能夠在西安市場(chǎng)發(fā)展了。

　　縱觀西安土地市場(chǎng),出現(xiàn)多家企業(yè)多輪次競(jìng)爭(zhēng)叫價(jià)拍土地的情況非常罕見,我印象中只有兩次,而且兩次都出現(xiàn)在長安區(qū):

　　一次是2011年初,長安區(qū)櫻花廣場(chǎng)旁那塊地。經(jīng)過22家開發(fā)商激烈角逐、137輪報(bào)價(jià),最終被西安鐵鋒房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱鐵鋒地產(chǎn))以3.81億元拍的,每畝地成交均價(jià)達(dá)1072萬元,刷新當(dāng)時(shí)的西安單價(jià)地王。不過,這個(gè)地王運(yùn)行相當(dāng)不順,有媒體稱,2011年以每畝1072萬元被競(jìng)拍的櫻花廣場(chǎng)西側(cè)土地項(xiàng)目,2012年被重新拍賣,該宗土地經(jīng)競(jìng)拍,由陜西佳龍房地產(chǎn)開發(fā)公司,以12200萬元競(jìng)得,折合每畝約343萬,為“地王價(jià)”三分之一。

　　一次是長安區(qū)萬科城項(xiàng)目詳情購房指南業(yè)主社區(qū)圖片看房樓盤地圖東側(cè)地塊,這塊地當(dāng)時(shí)有紫薇、萬科、合能、海亮等幾家有實(shí)力的開發(fā)商一同報(bào)名競(jìng)拍,從每畝300多萬元叫到了每畝600萬元,經(jīng)過了149次叫價(jià),從起拍價(jià)叫到了最高限價(jià),然后進(jìn)入競(jìng)拍保障房面積,又經(jīng)過了幾十輪的競(jìng)爭(zhēng),最終房企大鱷萬科退縮了,已經(jīng)嚴(yán)重算不過來帳了,合能最終拿下此地塊。自從西安市土地市場(chǎng)規(guī)范以來,這是第一次也是唯一一次土地拍賣達(dá)到最高限價(jià),更是第一次也是唯一一次競(jìng)拍保障房面積。

　　西安土地市場(chǎng)的不規(guī)范、并非真正的招拍掛,有好處也有壞處。好處是西安土地市場(chǎng)無競(jìng)爭(zhēng),地價(jià)很低,所以西安房?jī)r(jià)一直很低;壞處是西安土地價(jià)格很低、房?jī)r(jià)很低,西安的這些地產(chǎn)項(xiàng)目就談不上對(duì)土地的尊重,更不用談做出多么好的產(chǎn)品了。

　　因?yàn)?地價(jià)基本占到了西安地產(chǎn)項(xiàng)目成本的40%-50%,再加上建安成本、配套費(fèi)用、稅費(fèi)、財(cái)務(wù)成本等等,決定了項(xiàng)目的利潤是非常低的,這兩年在西安開發(fā)項(xiàng)目不虧損就要謝天謝地了。土地成本比重高、利潤攤薄、房?jī)r(jià)低,決定了開發(fā)商不可能用太多的精力、心思用到產(chǎn)品上。因?yàn)楫a(chǎn)品上投入的多了,意味著成本上升,房?jī)r(jià)要遠(yuǎn)超市場(chǎng)價(jià)格,是很難被市場(chǎng)接受的。

　　正如一開發(fā)商說到:“西安房地產(chǎn)逐步規(guī)范化的道路上,需要更多實(shí)力開發(fā)商的合力共贏!對(duì)于城市、對(duì)于土地、對(duì)于文化、對(duì)于品質(zhì)的尊重,真正的高端生活即將在西安呈現(xiàn)!”

原文鏈接http://mt.sohu.com/20160716/n459527870.shtml

chenyl2001

西安“新地王”未完成交易要重拍，背后原因讓人咋舌！
http://www.nbd.com.cn/articles/2016-12-15/1061991.html
西安一塊土地，在拍賣之前就引起眾多關(guān)注。甚至從報(bào)名時(shí)間起，就有西安主流媒體與自媒體追蹤。更勁爆的是，西安國土資源局官網(wǎng)消息稱，網(wǎng)掛系統(tǒng)故障，12月14日交易的記錄和結(jié)果無效，15日進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍。


一塊土地的拍賣能吸引眾多注意力，不外乎幾種因素：

1. 地塊處于黃金地段，多個(gè)大佬之前就垂涎三尺；

2. 拍賣之間輪番加價(jià)，刀光劍影，吃瓜群眾，喜聞樂見；

3. 高額的土地出讓金，締造出新的“地王”；

然而西安一塊土地，在拍賣之前就引起眾多關(guān)注。甚至從報(bào)名時(shí)間起，就有西安主流媒體與自媒體追蹤。

更勁爆的是，西安國土資源局官網(wǎng)消息稱，網(wǎng)掛系統(tǒng)故障，12月14日交易的記錄和結(jié)果無效，15日進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍。

粉巷君（微信ID：粉巷財(cái)經(jīng)）注意到，這宗土地招拍掛，事先張揚(yáng)，事后追蹤，其實(shí)是西安多年以來少有的、真正意義上的競(jìng)拍。

那么問題來了：西安的土地為什么就不能像拍賣會(huì)的古董一樣，輪番舉牌競(jìng)拍呢？往下看！

一樁事先張揚(yáng)的招拍掛

西安東二環(huán)一宗地籍編號(hào)為XC3-4-571地塊的招拍掛信息一招掛，就備受矚目。這樁12月14日16時(shí)截止的招拍掛，早在12日16時(shí)報(bào)名時(shí)間一經(jīng)公布，就有媒體聞風(fēng)而動(dòng)。為什么？先看地塊的“成色”！

位置：西安新城區(qū)華清西路以南、金花北路以西

面積：折合137.42畝（居住用地）

容積率：≤2.8；綠地率：≥35%；建筑密度：≤20%

出讓年限：70年

保證金：3.5億元；起始價(jià)：6.9億元；沒有設(shè)定最高限價(jià)

最重要的信息：該地塊是陜建機(jī)廠地塊的一部分，非城改地塊

上面信息可以解讀為：

① 主城區(qū)幾無凈地的情況下，忽然出讓新城區(qū)超過100畝地塊——絕對(duì)的肥肉。

② 這是一塊非城改地，對(duì)外來房企來講，不用摻和城改的程序——絕佳的選擇。

③ 3.5億元保證金、近7億元的起始價(jià)，意味著已經(jīng)在客觀上將絕大多數(shù)中小房企推在門檻之外——大佬們廝殺了，還不來吃瓜看戲？

④ 未設(shè)定最高限價(jià)，業(yè)內(nèi)估計(jì)這塊成交價(jià)會(huì)超過10億元——西安新“地王”。

由此看來，這塊地事先張揚(yáng)、備受關(guān)注，也在情理之中。

詭異一幕：系統(tǒng)出現(xiàn)故障  重新現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍

這宗土地采用網(wǎng)拍，截止時(shí)間是12月14日16時(shí)。

12月14日14時(shí)35分左右，第29輪的價(jià)格已經(jīng)到了12.7億元，一直到了14時(shí)58分的第40輪，價(jià)格已經(jīng)到了16.3億元。

隨后的事情，粉巷君（微信ID：粉巷財(cái)經(jīng)）不知道了，因?yàn)榫W(wǎng)頁打不開了。西安市國土局的公告給出的解釋是：國土局網(wǎng)掛系統(tǒng)出現(xiàn)臨時(shí)故障。

如果按16.3億元報(bào)價(jià)計(jì)算，這個(gè)地塊溢價(jià)率達(dá)136.23%，折合每畝地價(jià)1186.32萬元，最低樓面單價(jià)約6354.5元。

12月14日午夜，西安市國土局忽然發(fā)出通知，稱XC3-4-571地塊“由于網(wǎng)掛系統(tǒng)故障，宗地未完成交易”，并擬12月15日對(duì)該宗地組織現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍。



“事先約定”的西安土地招拍掛市場(chǎng)

我們?cè)倩氐介_頭，為什么一個(gè)普通的招拍掛，在西安都能上演得轟轟烈烈？答案是，西安近年來的土地招拍掛市場(chǎng)，很少有真正意義上的競(jìng)拍。少見自然多怪！

一塊凈地，開發(fā)商掏了錢，辦了手續(xù)，蓋房子，這當(dāng)然是最順利的。然而在西安，情況要復(fù)雜得多。

西安主城區(qū)幾乎沒有凈地的情況下，開發(fā)商面臨兩個(gè)選擇： 要么主城區(qū)之外摘地，要么參與城改。

如果要選擇一，別忘了李嘉誠說過地產(chǎn)項(xiàng)目最重要的要素：地段、地段，還是地段。主城區(qū)之外的地塊絕大多數(shù)不及主城區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)。

如果要選擇二，則意味著參與城改，就要面臨繁復(fù)的城改手續(xù)和不確定的拆遷和安置難題。而就近10年來講，西安土地出讓市場(chǎng)最大的特點(diǎn)就是城改地塊占比極大。

此前有房管部門的負(fù)責(zé)人對(duì)粉巷君（微信ID：粉巷財(cái)經(jīng)）分析稱，在上述情況下，開發(fā)商要參與城改項(xiàng)目，地方政府就要給予一定的補(bǔ)償，無論政策還是土地出讓金方面。（這已經(jīng)是公開的秘密。）

在拿地之前的環(huán)節(jié)，開發(fā)商一般先和政府協(xié)商好，開始征地、拆遷、安置、土地平整、地塊推廣，然后才是正式招拍掛。

而參與招拍掛的開發(fā)商當(dāng)然洞悉其中門道，自然不會(huì)參與加價(jià)。所以就出現(xiàn)了幾乎全是底價(jià)拿地的情形。

如果有人打破“潛規(guī)則”會(huì)出現(xiàn)什么情形？

試想一下，如果A開發(fā)商做了征地、拆遷、安置等工作（事實(shí)上，上述工作也是最難的環(huán)節(jié)），在招拍掛的環(huán)節(jié)中，被B開發(fā)商摘走了地塊，會(huì)出現(xiàn)什么情形？

粉巷君（微信ID：粉巷財(cái)經(jīng)）記憶中，西安土地招拍掛市場(chǎng)未出現(xiàn)過類似場(chǎng)景，不過與西安比鄰的鄭州今年就出現(xiàn)過“拍飛”的情況。

和西安一樣，鄭州城改項(xiàng)目的手續(xù)與遇到的拆遷、安置等問題并不比西安輕松。2016年7月7日，在鄭州某本土開發(fā)商先前介入的地塊招拍掛之后，一個(gè)名為“k2”的北京開發(fā)商忽然加入土地拍賣行列。

好戲來了！

平時(shí)你們不是低價(jià)交易嗎？對(duì)不起，那是沒遇到我k2！不客氣地講，k2用“顯規(guī)則”打敗了“潛規(guī)則”——它拿到了地塊。

對(duì)鄭州本土開發(fā)商（或者習(xí)慣鄭州土地出讓習(xí)慣的開發(fā)商）來講，默認(rèn)了此前拿地的“潛規(guī)則”，在他們眼里，k2是攪局者：別人征地、拆遷、安置、土地平整、地塊推廣一系列難辦的環(huán)節(jié)辦完了，k2坐享其成。

但對(duì)k2來講：我所有拿地的手續(xù)、資金、程序是合法的，為什么不能參與摘地？

然而“強(qiáng)龍壓不過地頭蛇”，k2在鄭州的最新動(dòng)態(tài)：k2暫時(shí)中止了在鄭州市場(chǎng)拿地。

k2暫時(shí)離開了鄭州土地市場(chǎng)，但遺留的土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓的頑疾并沒有消除。相對(duì)于西安來講，雖然真正招拍掛有可能締造一個(gè)新的地王，但整個(gè)形同虛設(shè)的土地招拍掛市場(chǎng)，其頑疾同樣沒有消除。

jstef

長安的光復(fù)

這篇文，很贊。

qishi3717

好文