西安開(kāi)發(fā)商16億瘋搶胡家廟地皮 但對(duì)于我們并非好消息（轉(zhuǎn)載）

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東二環(huán)胡家廟的一宗土地拍賣，截至目前，137畝的地價(jià)格已經(jīng)飆過(guò)了16個(gè)億。

包括萬(wàn)科、龍湖、中海、中鐵建、融創(chuàng)、金輝、華潤(rùn)、保利、金地都在搶這塊地，有一點(diǎn)需要強(qiáng)調(diào)的是，這也是近幾年來(lái)西安土地市場(chǎng)上少有的真正土地招拍掛。

為什么說(shuō)是真正意義的土地拍賣呢，常規(guī)的程序是這樣的：

1、地塊儲(chǔ)備，其中包括征地，拆遷，搬遷。
2、前期開(kāi)發(fā)，包括土地平整，清楚附著物，填河開(kāi)溝，三通一平，五通一平等等。

3、確定底價(jià)，現(xiàn)在一般都是底價(jià)拍賣，就是最終拍賣價(jià)低于底價(jià)，即為廢標(biāo)。這個(gè)底價(jià)一般都是專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估的。
4、地塊推廣，一般都會(huì)通過(guò)指定媒體對(duì)社會(huì)公布地塊詳情。也有一些會(huì)以招商形式面向特定開(kāi)發(fā)商。

5、正式掛牌公告，規(guī)定有效競(jìng)買報(bào)名時(shí)間報(bào)名資格報(bào)名條件等等。
6、拍賣會(huì)，各大地產(chǎn)商現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，價(jià)高者得。

7、成交確認(rèn)，一般都是簽訂成交確認(rèn)書，里面主要對(duì)地塊面積，單價(jià)總價(jià)，繳款時(shí)間進(jìn)行約定。

8、付款，交地，開(kāi)發(fā)，銷售。

這是常規(guī)路數(shù)，當(dāng)然西安此前大多的路子都是有關(guān)部門和某個(gè)開(kāi)發(fā)商談底價(jià)，拍賣走個(gè)形式，別的開(kāi)發(fā)商壓根就沒(méi)有參與的機(jī)會(huì)。

為什么很多人說(shuō)國(guó)內(nèi)有這么多的大開(kāi)發(fā)商為啥都不來(lái)西安呢？原因很簡(jiǎn)單，強(qiáng)龍不壓地頭蛇，拿不到地嘛！

再說(shuō)今天十幾個(gè)大開(kāi)發(fā)商搶的這塊地，確實(shí)位置非常好，華清西路以南、金花北路以西，正好在二環(huán)內(nèi)，周邊配套一應(yīng)俱全，而且還挨著地鐵口，可以說(shuō)在二環(huán)內(nèi)，這么大面積的確實(shí)沒(méi)有了。

至于現(xiàn)場(chǎng)的火爆程度也是讓人令人乍舌，超過(guò)46輪競(jìng)價(jià)，正榮、碧桂園、融創(chuàng)、華潤(rùn)、龍湖、中鐵建、萬(wàn)科、恒大、中冶、平安、華遠(yuǎn)、中海、金地、海亮、綠地等一線開(kāi)發(fā)商一個(gè)不落，根據(jù)房哥的了解，最終價(jià)格應(yīng)該在16.9億，折算成土地成本價(jià)，就達(dá)到了將近6500塊，要知道這附近的新樓盤價(jià)格才6500，這確實(shí)讓人詫異，至于到底誰(shuí)拿了，反正土地局網(wǎng)站癱瘓了！

那么這個(gè)時(shí)候有人就問(wèn)了，說(shuō)開(kāi)發(fā)商搶地和我們買房的人有什么關(guān)系，這還真的有關(guān)系，地價(jià)必然影響房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)中的成本部分主要由三方面構(gòu)成：

一是土地成本，大約占總價(jià)格的28%-33%，即：樓面地價(jià)[土地單價(jià)(每畝)÷666.667㎡÷容積率]+契稅和手續(xù)費(fèi)用。

二是建安成本，大約占總價(jià)格25%—30%。近年來(lái)，建安成本中的水泥、鋼鐵等材料費(fèi)用有所下調(diào)，但人工費(fèi)用卻在上漲，可以說(shuō)是兩相抵消。

三是各項(xiàng)稅費(fèi)，在房?jī)r(jià)中占比25%左右。這部分成本最為繁雜，既包括名目繁多的稅費(fèi)，還有管理和資金成本，及前期工程費(fèi)用等。

按照30%的土地成本，這塊地如果蓋成房子，價(jià)格起碼超過(guò)兩萬(wàn)了，而參考目前西安的房?jī)r(jià)情況，超過(guò)兩萬(wàn)的也就別墅和像中大國(guó)際九號(hào)大平層那種了，另外有一點(diǎn)值得注意，西安以往的土地拍賣都是有最高限價(jià)的設(shè)定，這次卻沒(méi)有，而是按照價(jià)高者得的原則，所以才出現(xiàn)了100多畝地16個(gè)億的稀罕價(jià)！

最怕的話題來(lái)了，西安土地拍賣政策的改變會(huì)不會(huì)影響明年的房?jī)r(jià)？

首先開(kāi)發(fā)商蓋房不是做慈善，既然能舍出血本掏16個(gè)億，那要賺的錢則會(huì)更多，最終這個(gè)還是普通買房人買單，無(wú)非就是房?jī)r(jià)貴了，本兒才能收回來(lái)。

一句老話，剛需早點(diǎn)買，務(wù)必大品牌，真是這樣！

bbs

轉(zhuǎn)載，不代表個(gè)人觀點(diǎn)。

617320028

這地方未必能賣出高價(jià) 真心

wq030924318

至少透明了一些

52RMCF

觀點(diǎn)是扯淡，那個(gè)成本完全是錯(cuò)的，建設(shè)成本幾乎是固定的，不能按比例算，所以算出來(lái)的總價(jià)也是錯(cuò)的。北京土地樓面價(jià)5萬(wàn)，西安樓面價(jià)5000，按比例算的話，北京建設(shè)成本40000，西安4000，這可能么？

insomnia31

科科 均價(jià)漲到1w就偷笑了

aw1028

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一笑而過(guò)……