避免入坑，淺談大西安房產(chǎn)投資價(jià)值以及各版塊價(jià)值分析

hotbilar

winwin 發(fā)表于 2020-11-21 00:49
很多人會(huì)覺(jué)得限價(jià)是一種便宜，但市場(chǎng)有一個(gè)運(yùn)行規(guī)則，即羊毛出在羊身上，少賣(mài)的錢(qián)開(kāi)發(fā)商會(huì)從別的地方找回 ...

一  關(guān)于限價(jià)和限購(gòu)，不是很多人覺(jué)得限價(jià)是一種便宜，是因?yàn)橄迌r(jià)本來(lái)就是一種便宜。這么跟你說(shuō)吧，就不說(shuō)西安了，如果沒(méi)有限購(gòu)限價(jià)，北京上海等地的房?jī)r(jià)可遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是止在這個(gè)價(jià)，你可能真不懂中國(guó)人炒房的本事，一樣的道理，西安若是放開(kāi)限價(jià)限購(gòu)，房?jī)r(jià)勢(shì)必會(huì)亂來(lái)，但這種殺雞取卵的方式只會(huì)讓樓市走火入魔。

誠(chéng)然，現(xiàn)價(jià)和限購(gòu)勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的很多小動(dòng)作，尤其是在不能備案到開(kāi)發(fā)商的預(yù)期價(jià)格的時(shí)候，這時(shí)候很多建設(shè)環(huán)節(jié)和附屬配套甚至是房子的品質(zhì)包括交付裝標(biāo)等等方面就會(huì)出現(xiàn)縮水打折現(xiàn)象，就像你說(shuō)的羊毛出在羊身上。這事全國(guó)各地都有，不只是西安，包括西安最近還在上演這種事情。

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winwin 發(fā)表于 2020-11-21 00:49
很多人會(huì)覺(jué)得限價(jià)是一種便宜，但市場(chǎng)有一個(gè)運(yùn)行規(guī)則，即羊毛出在羊身上，少賣(mài)的錢(qián)開(kāi)發(fā)商會(huì)從別的地方找回 ...

二  再來(lái)說(shuō)說(shuō)港務(wù)區(qū)的現(xiàn)價(jià)和限購(gòu)。你可能不知道，你說(shuō)的這個(gè)擔(dān)憂(yōu)或者問(wèn)題恰恰不適用于港務(wù)區(qū)。你說(shuō)的現(xiàn)象特別容易發(fā)生在高價(jià)拿地的地塊身上，比如前一段時(shí)間的紫薇華發(fā)。在港務(wù)區(qū)，目前在推或者將推的住宅用地里面，除了金地以外幾乎清一色是產(chǎn)業(yè)勾地，所以這恰恰是港務(wù)區(qū)的最大不同之處。用產(chǎn)業(yè)勾兌的地塊拿地價(jià)格，說(shuō)句實(shí)話(huà)，如果跟走正常的招拍掛的拍地方式的拿地價(jià)比起來(lái)，簡(jiǎn)直就等于白送。所以港務(wù)區(qū)的這些盤(pán)，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間非常充足，根本沒(méi)有必要在這種事情上動(dòng)手腳，更何況港務(wù)區(qū)的建設(shè)是一個(gè)門(mén)面工程，是陜西省和西安市以后要對(duì)外展示的一張名片區(qū)域，說(shuō)白了就是有政績(jī)要求在里面，沒(méi)有任何一家房企會(huì)在這里砸自己招牌，并且?jiàn)W體板塊的盤(pán)甚至還附加了很多其他區(qū)域沒(méi)有的額外要求，比如容積率比如高度限制甚至是強(qiáng)制性公建化外立面等等。換句話(huà)說(shuō)，就是港務(wù)區(qū)的期房特別是位于奧體片區(qū)的期房反而恰恰是西安交付兌現(xiàn)度最高的板塊，沒(méi)有之一。有政府在給你盯著呢。

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winwin 發(fā)表于 2020-11-21 00:49
很多人會(huì)覺(jué)得限價(jià)是一種便宜，但市場(chǎng)有一個(gè)運(yùn)行規(guī)則，即羊毛出在羊身上，少賣(mài)的錢(qián)開(kāi)發(fā)商會(huì)從別的地方找回 ...

最后，再大致說(shuō)一下具體在港務(wù)區(qū)的奧體片區(qū)，這些房企是如何運(yùn)作的。
目前在港務(wù)區(qū)，基本上除了金地以外，無(wú)論是央企、國(guó)企還是民企，幾乎清一色是用產(chǎn)業(yè)勾兌的土地。只有引進(jìn)產(chǎn)業(yè)才能拿到地，而且還不能是隨隨便便的產(chǎn)業(yè)，必須是達(dá)到投資標(biāo)準(zhǔn)符合規(guī)化要求的企業(yè)才能拿到地，說(shuō)難聽(tīng)點(diǎn)就是如果投資不到位和逼格不夠高，港務(wù)區(qū)不會(huì)給你批地，這就是為何你會(huì)看到有這么大量的企業(yè)總部進(jìn)駐了港務(wù)區(qū)，就連像融創(chuàng)這種一個(gè)純粹的做房地產(chǎn)的頭牌，在港務(wù)區(qū)也是用產(chǎn)業(yè)勾地，對(duì)于融創(chuàng)來(lái)說(shuō)這在西北還是第一次。所以再回到你所說(shuō)的交付問(wèn)題，港務(wù)區(qū)的強(qiáng)力限價(jià)恰恰是港務(wù)區(qū)新盤(pán)的優(yōu)勢(shì)，奧體板塊的新盤(pán)的交付期待和兌現(xiàn)度將會(huì)是整個(gè)西安最高的，最不容易發(fā)生問(wèn)題的區(qū)域，沒(méi)有之一。關(guān)于這個(gè)體會(huì)，你可以請(qǐng)教一下身邊有沒(méi)有買(mǎi)綠城一期已經(jīng)收房的朋友，讓他們說(shuō)說(shuō)自己的感受。我記得論壇里好像有人發(fā)過(guò)綠城全運(yùn)村的收房照片，你可以找出來(lái)看看。

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winwin 發(fā)表于 2020-11-21 00:49
很多人會(huì)覺(jué)得限價(jià)是一種便宜，但市場(chǎng)有一個(gè)運(yùn)行規(guī)則，即羊毛出在羊身上，少賣(mài)的錢(qián)開(kāi)發(fā)商會(huì)從別的地方找回 ...

所以，再回到投資這個(gè)話(huà)題，對(duì)于以投資為目的置業(yè)人士來(lái)說(shuō)，限價(jià)恰恰是被樂(lè)見(jiàn)的，創(chuàng)造了額外的溢價(jià)空間，而限購(gòu)則是一種政府設(shè)置的束縛，打擊了屯房炒房的行為。無(wú)論對(duì)于一個(gè)城市還是還是對(duì)于一個(gè)區(qū)域來(lái)說(shuō)，越是限價(jià)限購(gòu)的地方越是最有價(jià)值的地方。反面的例子就是之前的比北京和廊坊，一個(gè)越限越高，另一個(gè)放開(kāi)搞房地產(chǎn)反而現(xiàn)在一片哀鴻。聰明例子就如東莞蘇州，對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控直接就掛鉤參照著深圳和上海。

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winwin 發(fā)表于 2020-11-21 00:10
限購(gòu)可以花錢(qián)解決

看來(lái)這個(gè)你真的沒(méi)有仔細(xì)去了解過(guò)。像現(xiàn)在的政策，除非我把戶(hù)口遷回西安，剩下的都好說(shuō)，比如再去花錢(qián)解決其余的問(wèn)題，否則根本不可能再在限購(gòu)區(qū)買(mǎi)房。說(shuō)清楚點(diǎn)就是在主城區(qū)，如果沒(méi)有戶(hù)口就絕對(duì)不行，如果名下套數(shù)超了也絕對(duì)不可能，這里不討論那種灰色的冒著極大風(fēng)險(xiǎn)代價(jià)的去動(dòng)用行政手段的方式。

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天涯明月菜刀 發(fā)表于 2020-11-21 00:16
說(shuō)了半天奧體，到底有什么產(chǎn)業(yè)還是沒(méi)說(shuō)，其實(shí)就是沒(méi)有。灃東能金都規(guī)劃大量產(chǎn)業(yè) ，你又硬說(shuō)不是。你在奧體 ...

我哪里也不想黑，我哪里也不想捧，灃東也罷港務(wù)也罷奧體也罷能金也罷，跟我沒(méi)有直接的利益相關(guān)，我只不過(guò)說(shuō)了自己知道的事情。關(guān)于產(chǎn)業(yè)這方面，你覺(jué)得我沒(méi)有一碗水端平空口無(wú)憑信口就來(lái)，我只能說(shuō)我的帖子里關(guān)于這些有很明確的說(shuō)到，估計(jì)是太長(zhǎng)了，你也沒(méi)興趣和耐心讀完全部帖子，就直奔結(jié)論了。我基本不重復(fù)回復(fù)的，但出于提醒的原因起見(jiàn)，我建議你分別查看一下本貼的4、5、6樓和11、12、13樓，分別介分析了灃東新城和港務(wù)區(qū)。

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照照 發(fā)表于 2020-11-20 14:50
曲江你得說(shuō)清楚是一期還是二期，用曲二的千人搖熱度對(duì)應(yīng)曲一的人居環(huán)境成熟有點(diǎn)牽強(qiáng)，曲二潛力有，但是你不 ...

我通篇貼子所說(shuō)，說(shuō)的都是新房，說(shuō)的都是新房的投資價(jià)值和增值空間。所以關(guān)于曲江，我說(shuō)的肯定是曲江二期，因?yàn)榍�江一期基本就不出貨，沒(méi)有新房新盤(pán)可言。

這個(gè)論壇里面的很多人習(xí)慣了站在云端說(shuō)話(huà)，就我個(gè)人對(duì)西安各個(gè)區(qū)域的實(shí)際體驗(yàn)感受，這些結(jié)論都是肉眼可見(jiàn)，只要親身去過(guò)就會(huì)感受到。在目前的西安，單單就說(shuō)人居價(jià)值這方面，要說(shuō)住得舒服不舒服，除了曲江一期，最多再加上個(gè)浐灞核心區(qū)，除此之外，在現(xiàn)在的整個(gè)西安來(lái)說(shuō)，在人居方面，目前還沒(méi)有勝過(guò)曲江二期的。至于以后，那是以后的事情，應(yīng)該比如奧體啊cid啊能金啊昆明池鎬京啊應(yīng)該都會(huì)有很不錯(cuò)的人居價(jià)值，至少目前不是，所以不在我討論的范疇里面。

反正這論壇里面鍵盤(pán)俠多，給我的感覺(jué)就是不管是有車(chē)還是沒(méi)車(chē)或者乃至做沒(méi)做過(guò)地鐵，反正就是一副沒(méi)出過(guò)門(mén)的樣子，感覺(jué)就是從來(lái)沒(méi)有去過(guò)曲江的居住區(qū)，不管是曲一的環(huán)南湖還是曲二的雁翔或者金滹沱，一副就去了曲江就只去過(guò)大雁塔和不夜城的感覺(jué)。搞得好像這論壇里面基本上都是泡在網(wǎng)上看圖片看規(guī)劃對(duì)著屏幕一通指指點(diǎn)點(diǎn)的云玩家。不要誤解，我完全不是在說(shuō)你，我是在說(shuō)一些我看到的其他人，應(yīng)該是不屬于西安的人。

winwin

hotbilar 發(fā)表于 2020-11-21 07:46
一  關(guān)于限價(jià)和限購(gòu)，不是很多人覺(jué)得限價(jià)是一種便宜，是因?yàn)橄迌r(jià)本來(lái)就是一種便宜。這么跟你說(shuō)吧，就不說(shuō)西安了，如果沒(méi)有限購(gòu)限價(jià)，北京上海等地的房?jī)r(jià)可遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是止在這個(gè)價(jià)，你可能真不懂中國(guó)人炒房的本事，一樣的道理，西安若是放開(kāi)限價(jià)限購(gòu)，房?jī)r(jià)勢(shì)必會(huì)亂來(lái)，但這種殺雞取卵的方式只會(huì)讓樓市走火入魔。

誠(chéng)然，現(xiàn)價(jià)和限購(gòu)勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的很多小動(dòng)作，尤其是在不能備案到開(kāi)發(fā)商的預(yù)期價(jià)格的時(shí)候，這時(shí)候很多建設(shè)環(huán)節(jié)和附屬配套甚至是房子的品質(zhì)包括交付裝標(biāo)等等方面就會(huì)出現(xiàn)縮水打折現(xiàn)象，就像你說(shuō)的羊毛出在羊身上。這事全國(guó)各地都有，不只是西安，包括西安最近還在上演這種事情。

北上是極其嚴(yán)格的限購(gòu)，并沒(méi)有專(zhuān)門(mén)限價(jià)，因?yàn)橄拶?gòu)是一種調(diào)控手段，限價(jià)是一種愚蠢的干預(yù)方式，或者說(shuō)限購(gòu)調(diào)節(jié)的是市場(chǎng)，限價(jià)違背的是經(jīng)濟(jì)。放開(kāi)可能會(huì)忽然漲價(jià)，但是沒(méi)人買(mǎi)它自然會(huì)降下來(lái)，房地產(chǎn)不是一個(gè)能囤積居奇的行業(yè)，需要高周轉(zhuǎn)，當(dāng)然咱們政府很膽小，不愿意看到市場(chǎng)波動(dòng)。說(shuō)到炒房，15年低點(diǎn)到17年限購(gòu)前，見(jiàn)過(guò)一些一次買(mǎi)5套7套10套甚至15套的，現(xiàn)在這些參加千人搖的真是后知后覺(jué)

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