西安買房，新房和二手房哪個(gè)更合算？

五行缺金 · 發(fā)表于 2021-3-18 13:07:25

網(wǎng)上經(jīng)常有買新房或者二手房哪個(gè)合算的爭(zhēng)議。我覺(jué)得雙方最大的毛病，一是空口無(wú)憑，沒(méi)有數(shù)據(jù)支撐；二是管中窺豹，以點(diǎn)概面。所以我做一個(gè)全面分析，供買房的朋友參考。
以西安市為例，剛需90平米兩居室。假定單價(jià)20000元，總房款180萬(wàn)。新房交易成本=大修基金（面積*145）+契稅（房款*3%）。二手房不考慮特殊情況，滿三滿二的商品房。二手房交易成本=個(gè)稅（房款*1%）+契稅（房款*3%）+中介費(fèi)（房款*1.5~3%）新房比較簡(jiǎn)單，按照前面的房款算下來(lái)，交易成本=6.7萬(wàn)元。二手房的中介費(fèi)是個(gè)變數(shù)。連鎖中介一般是3%，有行規(guī)限制，不好砍價(jià)。獨(dú)立的小中介比較靈活，賺到手才是錢，最低1%都行，可以按照1.5%考慮。所以二手房交易成本=9.9萬(wàn)~12.6萬(wàn)。另外如果交易雙方是現(xiàn)成的，小中介僅僅幫著辦手續(xù)，一般收5000元即可。
不過(guò)，這個(gè)只是明面上的交易成本，以下的隱形成本，也不得不考慮。
一是新房都是期房，大部分要等兩年才能收房，二手房買了就能住或者出租。這部分成本以租金計(jì)算，90平米的房租大概2800-3200每月，按3000計(jì)算，兩年租金=7.2萬(wàn)。
二是以西安當(dāng)前狀況，位置尚可價(jià)格合理的新房都要搖號(hào)，而且中簽率還越來(lái)越低。如果搖不上，相當(dāng)于第一條的租金損失加大。具體加大多少呢？半年搖不上等于多掏3.6萬(wàn)，一年7.2萬(wàn)。三是新房位置普遍偏遠(yuǎn)，高新上班，房子買到?jīng)哄�，灃西并不奇怪。每天花在路上的時(shí)間，汽油費(fèi)，打車費(fèi)，停車費(fèi)，想想都頭痛。如果選擇公交地鐵，估計(jì)早高峰要1.5~2小時(shí)。擁擠的地鐵，困倦的雙眼，身邊彌漫著蒜香和汗臭，一種身處二線，心在北上深的自豪感油然而生。
另外你不是一個(gè)人，娃的教育必須考慮。新房偏遠(yuǎn)，配套設(shè)施差，不說(shuō)上學(xué)，奧數(shù)班都不好找。同時(shí)，西安城六區(qū)單獨(dú)招生。小學(xué)在灃西上，西工大附中，高新一中什么的，就別想了。

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