避免入坑，淺談大西安房產(chǎn)投資價(jià)值以及各版塊價(jià)值分析

hotbilar

winwin 發(fā)表于 2020-11-21 10:20
綠城我看到了，確實(shí)還可以，對得起價(jià)格，但是你要說這一片有多好，可能只有融創(chuàng)望江府算高檔吧。而且咱倆 ...

你還是沒能完整理解我的意思，我不是在說這塊到底有多好有多好，到時(shí)候會(huì)豪宅一排排各個(gè)都是塔尖人士云里霧里的話。我是說這一塊的潛力有多大，漲幅有多大。同樣的標(biāo)準(zhǔn)同維度比較，這里的高層兌現(xiàn)比別的地方好，同樣的，洋房也罷大平層也罷等等也一樣兌現(xiàn)更好。奧體這個(gè)片區(qū)不會(huì)出別墅這種純低密項(xiàng)目的，地塊規(guī)劃的容積率在那兒卡死著呢，奧體不是曲江模式，而其他的西安樓市熱概念板塊面子上各有一套掛羊頭賣狗肉，然而背后里都是曲江模式的翻版。西安只會(huì)有一個(gè)曲江，獨(dú)一無二的標(biāo)志性稟賦（大雁塔），區(qū)位（二環(huán)邊往外），人文氛圍（大學(xué)環(huán)伺，省級政治中樞旁），以及天時(shí)地利人和這些缺一不可。正因?yàn)橹粫?huì)有一個(gè)曲江，所以奧體的路線也會(huì)是獨(dú)一無二的。如果順利的話，隨著時(shí)間推移發(fā)展落地，幾年十幾年以后西安會(huì)陸陸續(xù)續(xù)出現(xiàn)一些人居價(jià)值高地例如浐灞三角洲，環(huán)昆明池，環(huán)未央湖和浐灞濕地公園，蘭池大道沿線等。但論高度，只會(huì)有一個(gè)曲江。

hotbilar

winwin 發(fā)表于 2020-11-21 10:29
你說的這些我也部分認(rèn)同。按你的說法其實(shí)西咸這種恰恰適合自住，港務(wù)適合投資，而論壇里的港務(wù)派卻說大家 ...

除卻地緣客戶以外，單純討論自住的話，西咸和港務(wù)都不適合自住。
只能說適合居住。

hotbilar

~一葉舟~ 發(fā)表于 2020-11-21 16:09
難得一見的好文。   
風(fēng)控，溢價(jià)率，市盈率  樓主是交易者吧？ 投資不帶任何感情色彩，收益應(yīng)該也不 ...

過獎(jiǎng)了，兄臺(tái)。我純粹不沾邊哈，IT相關(guān)的一個(gè)二憨子而已，光電行業(yè)的。非要說有什么關(guān)聯(lián)的話，我媳婦的工作是金融行業(yè)的，可能耳濡目染了吧。

hotbilar

winwin 發(fā)表于 2020-11-22 10:37
我說幾點(diǎn)擔(dān)憂吧，一是綠地這種玩法的可持續(xù)性，股票都快把自己跌沒了，二是全運(yùn)會(huì)后還沒落地的東西，還能 ...

綠地的問題很大，這個(gè)明眼的人都能看到。

第一，僅僅就是全運(yùn)之前的這些投資和這些項(xiàng)目就夠港務(wù)區(qū)奧體吃的了，這些項(xiàng)目其實(shí)無論放到哪個(gè)新區(qū)都是奶，夠拔個(gè)兒的了。
第二，全運(yùn)會(huì)后港務(wù)區(qū)肯定會(huì)是另外一碼事，特別是奧體片區(qū)。但港務(wù)區(qū)未來的工作重心還是圍繞自貿(mào)區(qū)展開的，也就是保稅和臨港經(jīng)濟(jì)（臨港產(chǎn)業(yè)、臨港制造、臨港貿(mào)易、臨港物流等等，全國只有一個(gè)更高大上的臨港金融，那是只有上海浦東才配玩的東西。）明面上陜西落了好幾個(gè)自貿(mào)區(qū)，但實(shí)際上真正玩的就是港務(wù)區(qū)這個(gè)，加上空港打個(gè)醬油蹭一蹭，剩下的高新的浐灞的灃東的楊凌的等等幾個(gè)自貿(mào)片區(qū)就是個(gè)面子工程。要知道，國家給陜西批自貿(mào)也就這幾年時(shí)間，還是老王來以后的事情，以后搞得怎樣，還要看陜西自己了，陜西的話就看的是港務(wù)區(qū)。

hotbilar

winwin 發(fā)表于 2020-11-22 10:46
20不堵車真的很幸福了，最快是走機(jī)場高速秦漢下。我在高新從中大走到錦業(yè)路牙長一截子30分鐘，那20分鐘是 ...

對，現(xiàn)在是走機(jī)場高數(shù)是最快的。以前的時(shí)候，秦漢那邊還沒有高速出入口，無論是東邊的機(jī)場高速還是西邊的福銀高速。但是對日常工作的西安人來說，這樣的通勤還是要命似的頭疼。

winwin

hotbilar 發(fā)表于 2020-11-23 20:58
本帖最后由 hotbilar 于 2020-11-23 21:27 編輯


可能你沒看仔細(xì)，我說的時(shí)候就說明了是奧體板塊在做額外要求。
關(guān)于綠城全運(yùn)村一期剛交付的那波你的疑問，我這么說吧，那是那波18年花8000多買的那幫人收的毛坯房子，就想想吧，奧體8000多的房子都給你做成這樣，一萬多兩萬多三萬多的房子等到交付的時(shí)候不比這8000多的強(qiáng)得多?完全不用質(zhì)疑奧體的交付問題，還是那句話，奧體期房交付的兌現(xiàn)度在全西安沒有能超越的。在西安需要警惕的恰恰是所有別的區(qū)域了。我是親耳聽到過某一個(gè)第一波買了全運(yùn)村洋房的海談“楓林九溪那破毛坯洋房子都敢掛賣萬，我全運(yùn)村這洋房到時(shí)候好好裝修一下，等滿二滿三了我怎么不掛他2萬五”，我當(dāng)時(shí)聽了也是心里笑了笑，我尋思兩萬五兩百五什么的這數(shù)字真不吉利聽著像罵人了，但說實(shí)話人家這底氣還是在那兒放著的。

只能說這底氣源于無知

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hotbilar

winwin 發(fā)表于 2020-11-22 11:01
因?yàn)槲飨桃郧熬筒皇浅鞘�，有城鄉(xiāng)結(jié)合，有農(nóng)村，現(xiàn)在才要變成城市，住宅標(biāo)準(zhǔn)又高，你不能讓精裝中高檔住宅 ...

沒有，我就是對比的是區(qū)域內(nèi)的品牌盤，不是你說的咸陽時(shí)代的那種上了年齡的老破小。像能金片區(qū)的陽光城，奧利匹克花園，白樺林印象等等都不上來價(jià)。品牌高層二手房成交均價(jià)是最能反應(yīng)一個(gè)片區(qū)當(dāng)下價(jià)值的一個(gè)參考，以成交價(jià)為參考，能金普遍就在1.1-1.4，再一直移到灃東三橋新城這邊華潤啊保利啊也就是1.4的成交價(jià)。這是目前灃東唯一有二手流通性的兩個(gè)片區(qū)。
如果你感覺還比較模糊的話，我這么給你比，二環(huán)里面的老破小，成交價(jià)都在1.2左右，而在曲二的話，普遍都在2w以上成交。經(jīng)開核心區(qū)的品質(zhì)片區(qū)，東辛家廟的廣泰片區(qū)，北大明宮，大學(xué)城等等這些地方也是青一色2w附近。你要知道，能金核心區(qū)的陽光城上林府的毛坯疊拼掛價(jià)也就2w+，所以一定要實(shí)際感受一下，關(guān)于這塊，隨便找個(gè)樓下的中介讓他給你查查，一清二楚。

winwin

hotbilar 發(fā)表于 2020-11-23 21:26
你還是沒能完整理解我的意思，我不是在說這塊到底有多好有多好，到時(shí)候會(huì)豪宅一排排各個(gè)都是塔尖人士云里霧里的話。我是說這一塊的潛力有多大，漲幅有多大。同樣的標(biāo)準(zhǔn)同維度比較，這里的高層兌現(xiàn)比別的地方好，同樣的，洋房也罷大平層也罷等等也一樣兌現(xiàn)更好。奧體這個(gè)片區(qū)不會(huì)出別墅這種純低密項(xiàng)目的，地塊規(guī)劃的容積率在那兒卡死著呢，奧體不是曲江模式，而其他的西安樓市熱概念板塊面子上各有一套掛羊頭賣狗肉，然而背后里都是曲江模式的翻版。西安只會(huì)有一個(gè)曲江，獨(dú)一無二的標(biāo)志性稟賦（大雁塔），區(qū)位（二環(huán)邊往外），人文氛圍（大學(xué)環(huán)伺，省級政治中樞旁），以及天時(shí)地利人和這些缺一不可。正因?yàn)橹粫?huì)有一個(gè)曲江，所以奧體的路線也會(huì)是獨(dú)一無二的。如果順利的話，隨著時(shí)間推移發(fā)展落地，幾年十幾年以后西安會(huì)陸陸續(xù)續(xù)出現(xiàn)一些人居價(jià)值高地例如浐灞三角洲，環(huán)昆明池，環(huán)未央湖和浐灞濕地公園，蘭池大道沿線等。但論高度，只會(huì)有一個(gè)曲江。

曲江只是先行者，曲江和高新一樣給了后來者很多借鑒和教訓(xùn)，未來回頭看會(huì)是里程碑，但不是最高峰

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