避免入坑，淺談大西安房產(chǎn)投資價值以及各版塊價值分析

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hotbilar 發(fā)表于 2020-11-23 21:31
除卻地緣客戶以外，單純討論自住的話，西咸和港務(wù)都不適合自住。
只能說適合居住。

單位搬過去就適合了

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hotbilar 發(fā)表于 2020-11-23 21:57
綠地的問題很大，這個明眼的人都能看到。

第一，僅僅就是全運之前的這些投資和這些項目就夠港務(wù)區(qū)奧體吃的了，這些項目其實無論放到哪個新區(qū)都是奶，夠拔個兒的了。
第二，全運會后港務(wù)區(qū)肯定會是另外一碼事，特別是奧體片區(qū)。但港務(wù)區(qū)未來的工作重心還是圍繞自貿(mào)區(qū)展開的，也就是保稅和臨港經(jīng)濟（臨港產(chǎn)業(yè)、臨港制造、臨港貿(mào)易、臨港物流等等，全國只有一個更高大上的臨港金融，那是只有上海浦東才配玩的東西。）明面上陜西落了好幾個自貿(mào)區(qū)，但實際上真正玩的就是港務(wù)區(qū)這個，加上空港打個醬油蹭一蹭，剩下的高新的浐灞的灃東的楊凌的等等幾個自貿(mào)片區(qū)就是個面子工程。要知道，國家給陜西批自貿(mào)也就這幾年時間，還是老王來以后的事情，以后搞得怎樣，還要看陜西自己了，陜西的話就看的是港務(wù)區(qū)。

已閱，全運后看吧，不回了

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hotbilar

winwin 發(fā)表于 2020-11-22 11:03
其實對于房價來說，好學區(qū)比啥產(chǎn)業(yè)都重要。當然對于居住生活，肯定有產(chǎn)業(yè)才有人才有配套

所以蘭池大道尤其管委會附近以后常持絕對沒毛病。當年看中的一個重要因素就是清華附中秦漢學校，這個學校到現(xiàn)在也就幾年時間，從零基礎(chǔ)開始，目前在西安已經(jīng)可以擠進名校以外的二類學校了，當然現(xiàn)在還到不了二類前列。我聽到的消息就是里面師資標準很高，年輕老師的話，很多都是西交的研究生起步招聘。。
學校這塊是未來秦漢蘭池一帶所有房子最大的一塊壓艙石，其他的像生態(tài)、政治（管委會）、交通等等配套已經(jīng)配好了，后期就差商業(yè)配套把煙火氣搞起來了。不過這個時間耐性得有。

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hotbilar 發(fā)表于 2020-11-23 21:59
對，現(xiàn)在是走機場高數(shù)是最快的。以前的時候，秦漢那邊還沒有高速出入口，無論是東邊的機場高速還是西邊的福銀高速。但是對日常工作的西安人來說，這樣的通勤還是要命似的頭疼。

車多的代價就是這，現(xiàn)在的城區(qū)根本不適合這么多車，只能不斷的拉大骨架，稀釋人流車流

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hotbilar 發(fā)表于 2020-11-23 22:25
沒有，我就是對比的是區(qū)域內(nèi)的品牌盤，不是你說的咸陽時代的那種上了年齡的老破小。像能金片區(qū)的陽光城，奧利匹克花園，白樺林印象等等都不上來價。品牌高層二手房成交均價是最能反應(yīng)一個片區(qū)當下價值的一個參考，以成交價為參考，能金普遍就在1.1-1.4，再一直移到灃東三橋新城這邊華潤啊保利啊也就是1.4的成交價。這是目前灃東唯一有二手流通性的兩個片區(qū)。
如果你感覺還比較模糊的話，我這么給你比，二環(huán)里面的老破小，成交價都在1.2左右，而在曲二的話，普遍都在2w以上成交。經(jīng)開核心區(qū)的品質(zhì)片區(qū)，東辛家廟的廣泰片區(qū)，北大明宮，大學城等等這些地方也是青一色2w附近。你要知道，能金核心區(qū)的陽光城上林府的毛坯疊拼掛價也就2w+，所以一定要實際感受一下，關(guān)于這塊，隨便找個樓下的中介讓他給你查查，一清二楚。

陽光城、奧林匹克就不能叫品牌，只是原地發(fā)跡的規(guī)模比較大的土錘盤，依然是咸陽時代的產(chǎn)物，當年賣4000，現(xiàn)在這價位夠可以了。曲二當年就是萬科中海金輝，普遍九千，現(xiàn)在兩萬也正常。
能金灃東將來可能會出現(xiàn)這樣的局面，現(xiàn)在這些品牌品質(zhì)盤二手兩三萬甚至更高，陽光城奧林匹克還是一萬多。我經(jīng)開的萬科二手兩萬三，馬路對面早幾年的西安印象一萬五，人家好像容積率還更低

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hotbilar 發(fā)表于 2020-11-23 22:47
所以蘭池大道尤其管委會附近以后常持絕對沒毛病。當年看中的一個重要因素就是清華附中秦漢學校，這個學校到現(xiàn)在也就幾年時間，從零基礎(chǔ)開始，目前在西安已經(jīng)可以擠進名校以外的二類學校了，當然現(xiàn)在還到不了二類前列。我聽到的消息就是里面師資標準很高，年輕老師的話，很多都是西交的研究生起步招聘。。
學校這塊是未來秦漢蘭池一帶所有房子最大的一塊壓艙石，其他的像生態(tài)、政治（管委會）、交通等等配套已經(jīng)配好了，后期就差商業(yè)配套把煙火氣搞起來了。不過這個時間耐性得有。

這學校好像美術(shù)方面有特長，每年有幾個清華美院，高考成績也還可以，比西安大部分公立強，穩(wěn)步提升中。再一個我覺得是醫(yī)療，省醫(yī)院西咸分院22年運營，四醫(yī)大如果能如愿過來，這里會是西安甚至西北的醫(yī)療養(yǎng)老重地

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hotbilar

winwin 發(fā)表于 2020-11-23 22:32
曲江只是先行者，曲江和高新一樣給了后來者很多借鑒和教訓，未來回頭看會是里程碑，但不是最高峰

西安高新在全國都是特例，跳出西安你就會看明白，我們西安人需要的是從外面看西安的認知格局。
整個西安之前的路子在國內(nèi)都是獨一無二的存在，正因為歷史古跡風貌片區(qū)因素使得核心城區(qū)無法建設(shè)，西安的中心是塌陷的，所以在西安的發(fā)展的過程中恰好由起步最早的高新承擔了很多從核心城區(qū)外溢的重要角色，包括經(jīng)濟，教育，商務(wù)和商業(yè)角色，最難能可貴的就是高新的教育角色，這是高新自己抓住的歷史機遇。本來一個刷gdp的地方就是刷GDP的地方，沒有一個是人居價值高地，全國各地無一例外，高新也很難兩全。后來曲江所做的只不過是在經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)上替代了高新的人居價值角色而已。未來的西安跳不出中國城市發(fā)展的特色模式，西安主城沒有任何需要外溢的新鮮角色，沒有這種機遇風口，那么在已經(jīng)完成的建設(shè)基礎(chǔ)之上就不會出現(xiàn)任何角色的更新迭代和重新洗牌，只會強者恒強，就像一線的北上深永遠會比二線強，窮人致富從來不是靠指望富人變窮而實現(xiàn)的，飯碗不是搶出來的而是重新創(chuàng)造出來的。

關(guān)于這點就不多說了，新戰(zhàn)場從來不是平民百姓人工炒出來的，而是歷史機遇造就的風口，這也就是為什么西安的高新曲江大發(fā)展時代瘋狂挺進的是外地人，反而本地土著被外地人割了韭菜，陜北人，浙閩人，鄭州人已經(jīng)提前在西安割了一波西安的本土韭菜，因為西安人總是后知后覺。在不能給西咸城區(qū)空投至少300萬以上人口的前提下，望一切安好。這一點，只有跳出西安看西安才會看的透徹。

墨子張

自住，適合自己就是最好的，我覺得最好的就是昆明池鎬京片區(qū)，本人高新上班，這里不堵車，配套都在建，要啥有啥，門口雙地鐵，不是因為買了這說這好，沒那么矯情，是因為覺得這好才買的這兒！但說投資，我也覺得可以在港務(wù)區(qū)奧體核心買套，不為別的，就是價格低，好出手，但是風險也成正比，港務(wù)區(qū)2020年前三季度市場主體增長率是全西安排倒數(shù)！

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