避免入坑，淺談大西安房產(chǎn)投資價值以及各版塊價值分析

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Vicase 發(fā)表于 2020-11-24 14:54
不是投資，而是自住角度，如何

自住不如中南漫悅灣

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長安的云

hotbilar 發(fā)表于 2020-11-23 23:20
本帖最后由 hotbilar 于 2020-11-23 23:27 編輯


西安高新在全國都是特例，跳出西安你就會看明白，我們西安人需要的是從外面看西安的認知格局。
整個西安之前的路子在國內(nèi)都是獨一無二的存在，正因為歷史古跡風貌片區(qū)因素使得核心城區(qū)無法建設，西安的中心是塌陷的，所以在西安的發(fā)展的過程中恰好由起步最早的高新承擔了很多從核心城區(qū)外溢的重要角色，包括經(jīng)濟，教育，商務和商業(yè)角色，最難能可貴的就是高新的教育角色，這是高新自己抓住的歷史機遇。本來一個刷gdp的地方就是刷GDP的地方，沒有一個是人居價值高地，全國各地無一例外，高新也很難兩全。后來曲江所做的只不過是在經(jīng)濟發(fā)展的基礎上替代了高新的人居價值角色而已。未來的西安跳不出中國城市發(fā)展的特色模式，西安主城沒有任何需要外溢的新鮮角色，沒有這種機遇風口，那么在已經(jīng)完成的建設基礎之上就不會出現(xiàn)任何角色的更新迭代和重新洗牌，只會強者恒強，就像一線的北上深永遠會比二線強，窮人致富從來不是靠指望富人變窮而實現(xiàn)的，飯碗不是搶出來的而是重新創(chuàng)造出來的。

關(guān)于這點就不多說了，新戰(zhàn)場從來不是平民百姓人工炒出來的，而是歷史機遇造就的風口，這也就是為什么西安的高新曲江大發(fā)展時代瘋狂挺進的是外地人，反而本地土著被外地人割了韭菜，陜北人，浙閩人，鄭州人已經(jīng)提前在西安割了一波西安的本土韭菜，因為西安人總是后知后覺。在不能給西咸城區(qū)空投至少300萬以上人口的前提下，望一切安好。這一點，只有跳出西安看西安才會看的透徹。

樓主好，你的觀點大體認同。唯一不太認同的是，你在看一些區(qū)域發(fā)展前景時，更多用了外溢思維。這套邏輯在絕大多數(shù)普通城市，完全沒有問題；甚至在幾年前的西安，也完全沒有問題�？墒牵�你忽略了西安已經(jīng)開始進入向西開放的歷史風口。這是事關(guān)國運的關(guān)鍵性事件，不說完全成功，只要稍稍成功，就可以預想到它可能對西安帶來什么量級的影響。事實上，你在分析港務區(qū)和浐灞時，包括上面這段文字中這都講到了創(chuàng)新而不是搶的重要性。只是可能為了更加嚴謹，只講看得到的，而把一些潛在的大形勢給輕松帶過了。必須指出，西安部分區(qū)域的發(fā)展，已經(jīng)不能完全拘泥于外溢思維，而要用增量思維來審視，才知道你未來的真正前景。

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hotbilar

長安的云 發(fā)表于 2020-11-24 16:18
樓主好，你的觀點大體認同。唯一不太認同的是，你在看一些區(qū)域發(fā)展前景時，更多用了外溢思維。這套邏輯在絕大多數(shù)普通城市，完全沒有問題；甚至在幾年前的西安，也完全沒有問題。可是，你忽略了西安已經(jīng)開始進入向西開放的歷史風口。這是事關(guān)國運的關(guān)鍵性事件，不說完全成功，只要稍稍成功，就可以預想到它可能對西安帶來什么量級的影響。事實上，你在分析港務區(qū)和浐灞時，包括上面這段文字中這都講到了創(chuàng)新而不是搶的重要性。只是可能為了更加嚴謹，只講看得到的，而把一些潛在的大形勢給輕松帶過了。必須指出，西安部分區(qū)域的發(fā)展，已經(jīng)不能完全拘泥于外溢思維，而要用增量思維來審視，才知道你未來的真正前景。

感謝耐心閱讀長貼和有意義的討論。

單就方法論來說，你開辟的思路沒有任何問題，既然認識到了西咸如果是想針對主城區(qū)某個特定功能區(qū)做角色替換是不可能的，那么西咸要突破其實就是做增量，我第二段就落腳到這個點上了。西咸若是僅僅要靠自己做出這種成績的話，比如想要做到任何一個能比美主城各功能區(qū)目前扮演角色的水準的話，如我所說，西咸城區(qū)至少需要空投300萬以上常駐人口。為什么這么說，即便非常保守地來說，西安主目前城已經(jīng)超過600w常駐人口了，而且就這幾年來說，大西安區(qū)域新增外來人口的落腳區(qū)域其實本質(zhì)上差不多就是在西安主城，西咸不僅很難吃到大西安這幾年的人口增長紅利，反而人口還被西安虹吸了。

另外一方面，從功能高度來講，現(xiàn)在的這個西安，它不僅僅是西安人的西安，它還是西咸人的西安，陜西人的西安，西北人的西安甚至全國人眼中的西安，西安是在這承擔了這么多以上功能和角色的基礎上成為西安的，它有政治區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)文旅區(qū)對外交流區(qū)經(jīng)貿(mào)來往區(qū)教育大區(qū)科技大區(qū)醫(yī)療大區(qū)體育大區(qū)等等各個不同功能區(qū)塊，這些不同的功能區(qū)塊就像鼻子眼睛眉毛嘴巴耳朵等等器官有機組合在一起才有了“西安”這張臉，這張臉不是西咸隨便整整容就能湊起來的。所以這是角色上限的問題，西咸注定了只能做一個器官而做不出一張臉出來。今后無論西咸靠自己能做出多大的增量，它有可能始終只是西安人的西咸，咸陽人的西咸，也許能不能成為陜西人的西咸都要打問號，更何況是全國人的西咸?

除了人口導入、角色上限這兩個問題以外，還有一個很直觀的不問題就是，按目前的情況來說，西咸其實就是在和西安搶飯吃，而西安還發(fā)展未飽和，西咸又到不了純做增量不靠溢出而靠自身創(chuàng)新突破的水平，所以這是西咸的第三道大山。最后一個不利因素可以在后期做一些展望，那就是西安徹底收編西咸，這樣才能完美解現(xiàn)在存在的決利益重分配問題。

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hotbilar

長安的云 發(fā)表于 2020-11-24 16:18
樓主好，你的觀點大體認同。唯一不太認同的是，你在看一些區(qū)域發(fā)展前景時，更多用了外溢思維。這套邏輯在絕大多數(shù)普通城市，完全沒有問題；甚至在幾年前的西安，也完全沒有問題。可是，你忽略了西安已經(jīng)開始進入向西開放的歷史風口。這是事關(guān)國運的關(guān)鍵性事件，不說完全成功，只要稍稍成功，就可以預想到它可能對西安帶來什么量級的影響。事實上，你在分析港務區(qū)和浐灞時，包括上面這段文字中這都講到了創(chuàng)新而不是搶的重要性。只是可能為了更加嚴謹，只講看得到的，而把一些潛在的大形勢給輕松帶過了。必須指出，西安部分區(qū)域的發(fā)展，已經(jīng)不能完全拘泥于外溢思維，而要用增量思維來審視，才知道你未來的真正前景。

對了，還有兩個我認為你判斷錯誤或者手誤的兩個小點，盡管無傷大雅。但是還是要指正一下。
一，西安已經(jīng)開始進入了向西開放的歷史風口，這個東西根本到不了“事關(guān)國運”這檔，只能是事關(guān)城運。

二，在我看過的西安官方有關(guān)大西安的發(fā)展戰(zhàn)略中，所用措辭都是“北跨，南控，西進，東拓，中優(yōu)”，官方說話順序從來是有講究的，從這些官方表述中不難看出，北跨才是大西安發(fā)展的完成時態(tài)，也就是說西安官方的最高級定位是達到北跨成功，跨過渭河連起河南河北兩岸，將這個母親河變成真正的城中河。在關(guān)乎西安城運的最高級形態(tài)判別里，北跨的格局站位更高，南控是目前最緊急要做到的事情，西進是可以最先上馬的事情，東拓是比相對輔助的事情，中優(yōu)放最后就是提不提都是一樣的事情。所以西安的風口不僅僅是只是西進，不知我的理解你是否認同。

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zthslj 發(fā)表于 2020-11-22 15:19
又完完整整的看了一便，這個帖子在各位大俠的論證下是金量比較高的神貼，有相當水準，在下服首。
hot和wt兩位港務大神力挺奧體片區(qū)，論點鮮明，論據(jù)充分，有一定的說服力，剩下的就交給時間吧。
建議：各位悅友，就事論事，聚焦在各區(qū)域的發(fā)展前景上來；給后來自住，投資房產(chǎn)朋友開明眼界，指點迷津，善莫大焉。

各路神心，繼續(xù)討論

可千萬別，我可不是這神那神的，我平時就是偶爾來看看有關(guān)西安的消息，平時不在西安的時候反倒看的勤快一點，從來方?jīng)]發(fā)過什么主題的，也很少很少回帖。發(fā)這個純粹是因為那天回復一個帖子的原因，所以還不如自己單獨開個貼，反正都是實打?qū)嵉恼娌膶嵙险鎸嵏惺�，說不定對一些人有幫助吧，也就是這么個簡單的初衷。我很lowkey的

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hotbilar

可愛小文寶 發(fā)表于 2020-11-22 16:53
拉黑就行了，全篇看下來，她為杠而杠，沒有必要理

謝謝，不過沒關(guān)系，我玩論壇不6，平時就是只看不發(fā)言，發(fā)主題那更是沒有過，也不知道還有拉黑這個功能，不過也沒必要。但是這個人通過聊之后才發(fā)現(xiàn)是一個云玩家，沒任何實地經(jīng)驗也沒去過幾個地方，只能說前面?zhèn)窝b的太好了，我以為是誠心討論交流的，結(jié)果沒半點建設性討論，最后越扯越遠只會咬文嚼字挑刺，根本不看上下文，全都是在杠。只能說杠精不可怕，偽裝的杠精才可怕，最浪費時間。

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Vicase 發(fā)表于 2020-11-22 21:12
感謝耐心回復，看了后面的回復，感覺現(xiàn)在的討論風向似乎有歪掉的樣子……
你發(fā)帖那天就耐心看完了你寫的，實地走訪這么多地方值得敬佩，觀點我是基本認同的，不過立場不同，我的主要訴求還是剛需+改善型的居住，投資的話，個人青睞基金（基于個人經(jīng)濟狀況以及現(xiàn)階段“房住不炒”的背景），對于房產(chǎn)投資完全不了解。這帖的題目就是討論“房產(chǎn)投資價值”，所以我也就當進來學習了hhhhhh，不過下面有好多回復好像：1.沒分清“價值”和“漲幅”；2.沒有閱讀完lz寫的東西，甚至沒有看清這個帖子的“主題”；3.情緒好像有點濃……
來這個論壇幾天時間，感覺這里都是一群熱愛家鄉(xiāng)的人，一起討論未來的樣子挺有意思的。預測城市發(fā)展軌跡跟預測房價、預測股市漲跌一樣困難，不用太當真，但如果大半身家都在房產(chǎn)投資上面的話，確實很難保持理性

說說我的看法：從事競體行業(yè)，從個人角度而言，全運會本身的影響力確實已經(jīng)式微，相關(guān)各種配套（綜合體育場、體育館）在多個維度的影響力真不如專業(yè)足球場。即便是放眼國內(nèi)，專業(yè)足球場（不是外面帶一圈田徑跑道的那種綜合體育場）都很稀缺，更不用說足球這項運動的號召力和商業(yè)價值�，F(xiàn)在全運會的危機在于，投入與產(chǎn)出相差巨大，舉國體制下大多數(shù)競技體育項目幾乎沒有自身造血能力且關(guān)注度非常有限，可持續(xù)發(fā)展前景十分堪憂。此外，全運會之后，多數(shù)文體配套還是主要靠地方財政。當然周圍人口密度上去的話，這些配套對于居住屬性的提升也還是有的。

回到灃西-白馬河這個話題上，個人訴求就是自住，30%剛需+70%改善，周圍環(huán)境確實沒有低密和非常高級的環(huán)境配套，但是好在周邊配套已經(jīng)基本成熟，有雙地鐵+有學位，挨著西咸新區(qū)中心醫(yī)院，環(huán)境配套有白馬河公園和風雨廊橋（這一方面，個人感覺環(huán)境問題沒有那么快改善，尤其是揚塵和空氣質(zhì)量，相比之下，家里裝個新風系統(tǒng)對于宜居屬性的貢獻可能要大得多），商業(yè)綜合體有灃西吾悅，現(xiàn)階段還是不錯的，5年之后更值得期待。內(nèi)在因素來說，離家人很近，且后期回西安工作的話，地點大約也在灃東（如果5年后發(fā)展的還不錯的話）或者高新（如果11號線能順利在10年內(nèi)開通的話）這些地方，還算方便。

抱歉很剛才才看到，我覺得按照你自身的需求來說，你在這里置業(yè)完全沒問題。而且灃西無論什么片區(qū)，即便是目前管理權(quán)限還比較焦灼的陳陽寨，未來也都是看漲的，是跟著西安的大環(huán)境一起走的，因為西安是看漲的，所以灃西也是看漲的，只不過因為價格前期有透支所以增值空間相對來說沒其他區(qū)域大而已。

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hotbilar

鳳城七路 發(fā)表于 2020-11-23 05:59
高鐵新城核心區(qū)發(fā)展起來，草灘就沒問題，很多人都小看高鐵新城和經(jīng)開了

從來沒有小看過經(jīng)開，經(jīng)開已經(jīng)成熟了，所以投資收益不會很大。經(jīng)開最大的問題在于教育配套上限太低加之缺乏稀缺生態(tài)資源這個支撐點，而而高新和曲江卻恰恰相反，這就是為什么在西安的三個高度成熟區(qū)域里面，曲江高新經(jīng)開三者里面經(jīng)開的樓市價值最低。高鐵新城也是一樣的道理，作為主城來說，以現(xiàn)在的價位入手絕對沒毛病，但是高鐵新城的上限一樣不夠高，達不到港務奧體板塊或者航天或者能金或者灃東那種高度。

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