避免入坑，淺談大西安房產(chǎn)投資價(jià)值以及各版塊價(jià)值分析

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你們先別急著噴樓主，咱先不管港務(wù)區(qū)全運(yùn)過后能不能發(fā)展起來，但是全運(yùn)加速了基建的快速落地，加速了規(guī)劃落地，其他區(qū)呢，西咸我就呵呵了，一直只是紙上談兵，只有落地才算數(shù)。

alderade

照照 發(fā)表于 2020-11-22 11:53
我發(fā)現(xiàn)你沒有認(rèn)真看我評論就開始扣帽子了，我說的是按照你的標(biāo)準(zhǔn)，以地鐵學(xué)校商業(yè)公園這些基礎(chǔ)配套為標(biāo)準(zhǔn) ...

一樓一樓往下讀，速到你這兒讀不下去了，你還真是個(gè)純種杠精，雖然不是百分之百認(rèn)同所有觀點(diǎn)，但是關(guān)于你杠精的這點(diǎn)我百分之百的認(rèn)同的，素質(zhì)又就那樣兩三下就罵壇友了，但又沒有噴子的dps，戰(zhàn)斗力渣渣。

長安的云

hotbilar 發(fā)表于 2020-11-24 22:02
感謝耐心閱讀長貼和有意義的討論。

單就方法論來說，你開辟的思路沒有任何問題，既然認(rèn)識(shí)到了西咸如果是想針對主城區(qū)某個(gè)特定功能區(qū)做角色替換是不可能的，那么西咸要突破其實(shí)就是做增量，我第二段就落腳到這個(gè)點(diǎn)上了。西咸若是僅僅要靠自己做出這種成績的話，比如想要做到任何一個(gè)能比美主城各功能區(qū)目前扮演角色的水準(zhǔn)的話，如我所說，西咸城區(qū)至少需要空投300萬以上常駐人口。為什么這么說，即便非常保守地來說，西安主目前城已經(jīng)超過600w常駐人口了，而且就這幾年來說，大西安區(qū)域新增外來人口的落腳區(qū)域其實(shí)本質(zhì)上差不多就是在西安主城，西咸不僅很難吃到大西安這幾年的人口增長紅利，反而人口還被西安虹吸了。

另外一方面，從功能高度來講，現(xiàn)在的這個(gè)西安，它不僅僅是西安人的西安，它還是西咸人的西安，陜西人的西安，西北人的西安甚至全國人眼中的西安，西安是在這承擔(dān)了這么多以上功能和角色的基礎(chǔ)上成為西安的，它有政治區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)文旅區(qū)對外交流區(qū)經(jīng)貿(mào)來往區(qū)教育大區(qū)科技大區(qū)醫(yī)療大區(qū)體育大區(qū)等等各個(gè)不同功能區(qū)塊，這些不同的功能區(qū)塊就像鼻子眼睛眉毛嘴巴耳朵等等器官有機(jī)組合在一起才有了“西安”這張臉，這張臉不是西咸隨便整整容就能湊起來的。所以這是角色上限的問題，西咸注定了只能做一個(gè)器官而做不出一張臉出來。今后無論西咸靠自己能做出多大的增量，它有可能始終只是西安人的西咸，咸陽人的西咸，也許能不能成為陜西人的西咸都要打問號，更何況是全國人的西咸?

除了人口導(dǎo)入、角色上限這兩個(gè)問題以外，還有一個(gè)很直觀的不問題就是，按目前的情況來說，西咸其實(shí)就是在和西安搶飯吃，而西安還發(fā)展未飽和，西咸又到不了純做增量不靠溢出而靠自身創(chuàng)新突破的水平，所以這是西咸的第三道大山。最后一個(gè)不利因素可以在后期做一些展望，那就是西安徹底收編西咸，這樣才能完美解現(xiàn)在存在的決利益重分配問題。

感謝長篇回復(fù)，有幾點(diǎn)商榷：
1.北跨南控西進(jìn)東拓中優(yōu)，可能完全出于上北下南左西右東中xx的語言慣性，而跟重點(diǎn)發(fā)展方向無關(guān)。事實(shí)上，這十幾年來，西安重點(diǎn)發(fā)展方向都是東北和西南以及跨過渭河向北發(fā)展，東北先于西南先于正北，而不是你所講的這個(gè)順序。
2.我所說的向西開放確實(shí)事關(guān)國運(yùn)，而不是事關(guān)城運(yùn)。如果向西開放的體量和重要性沒有達(dá)到影響國家命運(yùn)的地步，所謂的城運(yùn)自然也就無從談起。
3.持續(xù)看好以港務(wù)和浐灞為主的東北方向，因?yàn)槲靼参磥碇饕�的增量就靠這里。至于西咸，啥時(shí)候限購了，啥時(shí)候行政一體化了，估計(jì)才會(huì)真正沉淀屬于自己的人口。否則，只有存量和極緩慢的增量。至于西安其他地方，有無大的增量也要看東北方向的具體發(fā)展態(tài)勢。不然，只是循規(guī)蹈矩、普普通通而已。

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twinlj77

支持樓主，灃東感覺問題不大，港務(wù)區(qū)區(qū)域位置其實(shí)也不賴，下一步目標(biāo)高新三期，坐等西安發(fā)展...

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raincloud

ddflt 發(fā)表于 2020-11-20 17:13
明白人，這波投資人可以看看浐灞的先例，后人會(huì)感謝你們的貢獻(xiàn)。

你說的沒錯(cuò)

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raincloud

樓主和我的觀點(diǎn)基本一致，不同的是其實(shí)你把港務(wù)和浐灞分開看了，其實(shí)港務(wù)和浐灞從一開始及兩個(gè)管委會(huì)都是互相補(bǔ)充，協(xié)同發(fā)展。還有壇友說奧體沒和會(huì)展建在一起有點(diǎn)可惜了，其實(shí)是浐灞已經(jīng)沒有地容納奧體了，大家可能沒有發(fā)現(xiàn)的一點(diǎn)是浐灞把灞河?xùn)|岸奧體部分地讓給了港務(wù)，原來浐灞是包含東岸部分地塊的，為了港務(wù)更好的發(fā)展奧體，現(xiàn)在兩個(gè)開發(fā)區(qū)是以河為界。全運(yùn)會(huì)以后不會(huì)在舉辦過全運(yùn)會(huì)以外的城市舉辦了，陜西是最后一個(gè)大規(guī)模搞全運(yùn)會(huì)城建的城市，多少城市搶都搶不來，除了奧運(yùn)會(huì)，中國最盛大的體育盛會(huì)是全運(yùn)會(huì)。浐灞和港務(wù)作為西安東軸線的橋頭堡，兩者功能互為補(bǔ)充，浐灞以服務(wù)性質(zhì)主，主要提供會(huì)展，金融，大數(shù)據(jù)，基金，酒店，對外交流業(yè)務(wù)，輔之文旅，商貿(mào)，科創(chuàng)，設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)，主要服務(wù)于一帶一路及國港基地。港務(wù)區(qū)主要目標(biāo)是落實(shí)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，以全運(yùn)會(huì)為契機(jī)，夯實(shí)人口，完善教育，城建，交通，醫(yī)療，企業(yè)產(chǎn)業(yè)引入。最終目標(biāo)是和浐灞服務(wù)互相補(bǔ)充，形成兩區(qū)二元化發(fā)展，打造一帶一路陸港基地。并且港務(wù)設(shè)立了全國一共兩所商事法庭中的一個(gè)，另一個(gè)在深圳。未來的絲路峰會(huì)肯定還在浐灞。東軸線城市規(guī)劃最有利的地方是東部各區(qū)城市規(guī)劃統(tǒng)一，外圍有經(jīng)開的高鐵新城，徐家灣改造，大明宮紅旗線改造，世界工程幸福林帶，浐河硅谷，亞洲東站。各區(qū)改造貫穿了西安主城區(qū)南北兩端，無縫銜接浐灞，浐灞兩翼北有經(jīng)開城市擴(kuò)容向未央湖發(fā)展，南有曲江向雁鳴湖發(fā)展，這就是優(yōu)勢，浐灞自己集中子彈搞核心區(qū)，專心以三中心為紐帶和港務(wù)協(xié)同發(fā)展。港務(wù)區(qū)包括浐灞現(xiàn)在最大的障礙是軍用機(jī)場的問題，影響了東部的發(fā)展，如果未來機(jī)場問題能夠解決東郊必然將崛起。西咸問題發(fā)展并不樂觀，有些路浐灞之前就走過，已經(jīng)證明是失敗的，如未引入人口就開始從高新轉(zhuǎn)移金融產(chǎn)業(yè)。西咸沒有人口支撐就開始想轉(zhuǎn)移高新的產(chǎn)業(yè)，高新的金融業(yè)，而高新已經(jīng)規(guī)劃了自己的高新三期，西咸現(xiàn)在重走浐灞的老路子，結(jié)局很不樂觀。當(dāng)然也不是說買在西咸就血虧了，只能說已經(jīng)透支了未來，要不長期橫盤，要不遠(yuǎn)郊一些板塊價(jià)格首先回落。目前沒有任何投資價(jià)值，實(shí)際居住上班需求除外。我們還要明白我們西安是一個(gè)弱二線，而不是強(qiáng)二線城市，西安營商環(huán)境和執(zhí)政能力都是比較差的。西安城市人口承載能力有限，大概是1500萬左右，不可能北上超過2000萬，而北上已經(jīng)在控制人口規(guī)模，國內(nèi)不可能在隨隨便便出現(xiàn)2000萬級別的城市，這是西安城市自然條件所決定的。以每年30萬人口遞增，300萬需要10年，這300萬還被各個(gè)區(qū)瓜分，沒有人口支撐的新區(qū)，天津?yàn)I海新區(qū)難道產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和定位比西咸只強(qiáng)不弱吧，還不是打回了原型。

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楓橋夜泊

只能說樓主水平有限！以前高新是龍頭，未來高新三期依舊是龍頭！其次就是經(jīng)開和灃東，航天！港務(wù)區(qū)利好集中兌現(xiàn)，價(jià)值洼地快被填平了，世園會(huì)沒有帶動(dòng)浐灞，一個(gè)全運(yùn)會(huì)也帶不起來港務(wù)區(qū)！曲江最主要已經(jīng)快沒地了，如果沒有大片可開發(fā)土地，未來也是問題！

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