西安買房，新房和二手房哪個更合算？

五行缺金 · 發(fā)表于 2021-3-18 13:07:25

網(wǎng)上經(jīng)常有買新房或者二手房哪個合算的爭議。我覺得雙方最大的毛病，一是空口無憑，沒有數(shù)據(jù)支撐；二是管中窺豹，以點概面。所以我做一個全面分析，供買房的朋友參考。
以西安市為例，剛需90平米兩居室。假定單價20000元，總房款180萬。新房交易成本=大修基金（面積*145）+契稅（房款*3%）。二手房不考慮特殊情況，滿三滿二的商品房。二手房交易成本=個稅（房款*1%）+契稅（房款*3%）+中介費(fèi)（房款*1.5~3%）新房比較簡單，按照前面的房款算下來，交易成本=6.7萬元。二手房的中介費(fèi)是個變數(shù)。連鎖中介一般是3%，有行規(guī)限制，不好砍價。獨(dú)立的小中介比較靈活，賺到手才是錢，最低1%都行，可以按照1.5%考慮。所以二手房交易成本=9.9萬~12.6萬。另外如果交易雙方是現(xiàn)成的，小中介僅僅幫著辦手續(xù)，一般收5000元即可。
不過，這個只是明面上的交易成本，以下的隱形成本，也不得不考慮。
一是新房都是期房，大部分要等兩年才能收房，二手房買了就能住或者出租。這部分成本以租金計算，90平米的房租大概2800-3200每月，按3000計算，兩年租金=7.2萬。
二是以西安當(dāng)前狀況，位置尚可價格合理的新房都要搖號，而且中簽率還越來越低。如果搖不上，相當(dāng)于第一條的租金損失加大。具體加大多少呢？半年搖不上等于多掏3.6萬，一年7.2萬。三是新房位置普遍偏遠(yuǎn)，高新上班，房子買到?jīng)哄�，灃西并不奇怪。每天花在路上的時間，汽油費(fèi)，打車費(fèi)，停車費(fèi)，想想都頭痛。如果選擇公交地鐵，估計早高峰要1.5~2小時。擁擠的地鐵，困倦的雙眼，身邊彌漫著蒜香和汗臭，一種身處二線，心在北上深的自豪感油然而生。
另外你不是一個人，娃的教育必須考慮。新房偏遠(yuǎn)，配套設(shè)施差，不說上學(xué)，奧數(shù)班都不好找。同時，西安城六區(qū)單獨(dú)招生。小學(xué)在灃西上，西工大附中，高新一中什么的，就別想了。

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