避免入坑，淺談大西安房產(chǎn)投資價值以及各版塊價值分析

winwin

hotbilar 發(fā)表于 2020-11-21 07:52
二  再來說說港務(wù)區(qū)的現(xiàn)價和限購。你可能不知道，你說的這個擔(dān)憂或者問題恰恰不適用于港務(wù)區(qū)。你說的現(xiàn)象特別容易發(fā)生在高價拿地的地塊身上，比如前一段時間的紫薇華發(fā)。在港務(wù)區(qū)，目前在推或者將推的住宅用地里面，除了金地以外幾乎清一色是產(chǎn)業(yè)勾地，所以這恰恰是港務(wù)區(qū)的最大不同之處。用產(chǎn)業(yè)勾兌的地塊拿地價格，說句實(shí)話，如果跟走正常的招拍掛的拍地方式的拿地價比起來，簡直就等于白送。所以港務(wù)區(qū)的這些盤，開發(fā)商的利潤空間非常充足，根本沒有必要在這種事情上動手腳，更何況港務(wù)區(qū)的建設(shè)是一個門面工程，是陜西省和西安市以后要對外展示的一張名片區(qū)域，說白了就是有政績要求在里面，沒有任何一家房企會在這里砸自己招牌，并且奧體板塊的盤甚至還附加了很多其他區(qū)域沒有的額外要求，比如容積率比如高度限制甚至是強(qiáng)制性公建化外立面等等。換句話說，就是港務(wù)區(qū)的期房特別是位于奧體片區(qū)的期房反而恰恰是西安交付兌現(xiàn)度最高的板塊，沒有之一。有政府在給你盯著呢。

說直白點(diǎn)就是政府給開發(fā)商土地，開發(fā)商給政府建奧體，走的都是綠地的超高模式，這種利益互換的附屬品沒有一個品質(zhì)多高的。不過欣慰的是，港務(wù)的綠城全運(yùn)村外面看還可以，里面還不知道。我覺得你說的有一定道理，不過要加個限制：奧體片區(qū)，港務(wù)區(qū)大了，奧體周邊和其它完全不一樣

來自安卓APP客戶端

winwin

hotbilar 發(fā)表于 2020-11-21 07:58
最后，再大致說一下具體在港務(wù)區(qū)的奧體片區(qū)，這些房企是如何運(yùn)作的。
目前在港務(wù)區(qū)，基本上除了金地以外，無論是央企、國企還是民企，幾乎清一色是用產(chǎn)業(yè)勾兌的土地。只有引進(jìn)產(chǎn)業(yè)才能拿到地，而且還不能是隨隨便便的產(chǎn)業(yè)，必須是達(dá)到投資標(biāo)準(zhǔn)符合規(guī)化要求的企業(yè)才能拿到地，說難聽點(diǎn)就是如果投資不到位和逼格不夠高，港務(wù)區(qū)不會給你批地，這就是為何你會看到有這么大量的企業(yè)總部進(jìn)駐了港務(wù)區(qū)，就連像融創(chuàng)這種一個純粹的做房地產(chǎn)的頭牌，在港務(wù)區(qū)也是用產(chǎn)業(yè)勾地，對于融創(chuàng)來說這在西北還是第一次。所以再回到你所說的交付問題，港務(wù)區(qū)的強(qiáng)力限價恰恰是港務(wù)區(qū)新盤的優(yōu)勢，奧體板塊的新盤的交付期待和兌現(xiàn)度將會是整個西安最高的，最不容易發(fā)生問題的區(qū)域，沒有之一。關(guān)于這個體會，你可以請教一下身邊有沒有買綠城一期已經(jīng)收房的朋友，讓他們說說自己的感受。我記得論壇里好像有人發(fā)過綠城全運(yùn)村的收房照片，你可以找出來看看。

綠城我看到了，確實(shí)還可以，對得起價格，但是你要說這一片有多好，可能只有融創(chuàng)望江府算高檔吧。而且咱倆都沒買港務(wù)，就不長篇大論討論了

來自安卓APP客戶端

winwin

hotbilar 發(fā)表于 2020-11-21 08:12
所以，再回到投資這個話題，對于以投資為目的置業(yè)人士來說，限價恰恰是被樂見的，創(chuàng)造了額外的溢價空間，而限購則是一種政府設(shè)置的束縛，打擊了屯房炒房的行為。無論對于一個城市還是還是對于一個區(qū)域來說，越是限價限購的地方越是最有價值的地方。反面的例子就是之前的比北京和廊坊，一個越限越高，另一個放開搞房地產(chǎn)反而現(xiàn)在一片哀鴻。聰明例子就如東莞蘇州，對于房地產(chǎn)的調(diào)控直接就掛鉤參照著深圳和上海。

你說的這些我也部分認(rèn)同。按你的說法其實(shí)西咸這種恰恰適合自住，港務(wù)適合投資，而論壇里的港務(wù)派卻說大家都是西咸炒房客，看來他們真沒理解你的意思，哈哈

來自安卓APP客戶端

winwin

hotbilar 發(fā)表于 2020-11-21 08:22
看來這個你真的沒有仔細(xì)去了解過。像現(xiàn)在的政策，除非我把戶口遷回西安，剩下的都好說，比如再去花錢解決其余的問題，否則根本不可能再在限購區(qū)買房。說清楚點(diǎn)就是在主城區(qū)，如果沒有戶口就絕對不行，如果名下套數(shù)超了也絕對不可能，這里不討論那種灰色的冒著極大風(fēng)險代價的去動用行政手段的方式。

這種違規(guī)行為就不展開討論了，只能說西安真剛需哪有那么多錢，還不是手里有錢有房的在不停買

來自安卓APP客戶端

照照

hotbilar 發(fā)表于 2020-11-21 08:55
我通篇貼子所說，說的都是新房，說的都是新房的投資價值和增值空間。所以關(guān)于曲江，我說的肯定是曲江二期 ...

哪怕新開發(fā)片區(qū)目前沒一個能打的，也不能說曲二人居環(huán)境成熟，各方面的確不錯但有待進(jìn)一步改善，而且人居環(huán)境的標(biāo)準(zhǔn)仁者見仁智者見智。你要說投資的話曲二幾個沒賣完的老盤投資價值肯定是有的，但它搶手的原因肯定不是人居環(huán)境成熟。浐灞核心區(qū)不知道你說的哪一塊，浐灞半島就算了，現(xiàn)在的會展世園會片區(qū)還是大工地，配套差的多，這種情況應(yīng)該也列不到你的討論之中。

~一葉舟~

難得一見的好文。   
風(fēng)控，溢價率，市盈率  樓主是交易者吧？ 投資不帶任何感情色彩，收益應(yīng)該也不會差

77777

求購灃東能源個人一手房，因許多盤已清盤，附近上班，個人剛需，有意私信。

liuxusheng

sonyibm111 發(fā)表于 2020-11-20 12:23
亞洲杯拉倒吧，只是10個城市之一，開幕閉幕都不在這

全運(yùn)會好多人都沒聽過，亞洲杯至少基本都聽過

來自蘋果APP客戶端